1VRPSP – Dúvida: 1001782-45.2025.8.26.0100

Localidade: São Paulo Data de Julgamento: 15/01/2025 Data DJ: 17/01/2025

Unidade: 3

Relator: Renata Pinto Lima Zanetta

Jurisprudência: Indefinido

Registro de Imóveis – Dúvida – Adjudicação compulsória extrajudicial – Impugnação do requerido alegando nulidade do compromisso de compra e venda por erro, dolo e objeto ilícito – Matéria intrínseca ao contrato – Necessidade de dilação probatória – Impossibilidade de análise na via administrativa – Dúvida procedente – Extinção do processo extrajudicial.

Resenha do blog: 

Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Impugnação Fundamentada e Nulidade do Compromisso de Compra e Venda

A adjudicação compulsória extrajudicial é uma medida que visa garantir a transferência da propriedade de um imóvel quando há resistência do vendedor em formalizar a escritura definitiva. Porém, no recente julgamento da dúvida nº 1001782-45.2025.8.26.0100, a 1ª Vara de Registros Públicos do Tribunal de Justiça de São Paulo se deparou com uma complexa impugnação à adjudicação, que levou à extinção do processo e ao cancelamento da prenotação. Neste artigo, vamos analisar os principais pontos dessa decisão e o impacto que ela pode ter nos procedimentos de adjudicação compulsória.

O processo envolveu uma empresa que solicitou a adjudicação compulsória extrajudicial de um imóvel registrado sob a matrícula nº 52.357, com base no compromisso de compra e venda firmado com o proprietário. A empresa alegou ter quitado o preço acordado, mas não conseguiu obter a escritura definitiva do imóvel, o que levou ao pedido de adjudicação.

Porém, o proprietário do imóvel impugnou o pedido, alegando que o compromisso de compra e venda foi resultado de uma fraude, envolvendo erro, dolo e objeto ilícito. De acordo com o impugnante, o negócio foi parte de uma trama de agiotagem, com pagamento efetuado a terceiros e não ao vendedor, o que configuraria a nulidade do contrato.

A juíza Renata Pinto Lima Zanetta acolheu a impugnação e considerou que as alegações levantadas pelo proprietário do imóvel indicam possível nulidade do contrato, por envolver objeto ilícito. A impugnação tratava de matérias intrínsecas ao contrato, como a existência de vícios no consentimento das partes, que poderiam levar à nulidade absoluta do negócio jurídico.

A decisão ressaltou que a via extrajudicial não seria adequada para resolver questões complexas que envolvem a análise de documentos, a veracidade das alegações e dilação probatória. Como a impugnação foi devidamente fundamentada, a questão deve ser resolvida no âmbito judicial, com o respeito ao contraditório e a ampla defesa.

Os principais fundamentos da decisão consistem em:

• Impugnação fundamentada: O proprietário demonstrou, de forma substancial, que o compromisso de compra e venda foi firmado com base em erro e dolo, o que se presta a justificar a nulidade do contrato.
• Impossibilidade de análise na via extrajudicial: Questões que envolvem a nulidade de um contrato e possível objeto ilícito, precisam ser discutidas no âmbito judicial, pois dizem respeito a elementos materiais do negócio jurídico.
• Extinção do processo e cancelamento da prenotação: Com base na impugnação, a juíza determinou a extinção do processo extrajudicial e o cancelamento da prenotação, uma vez que o conflito material sobre a validade do contrato impede o prosseguimento da adjudicação compulsória.

A relevância do contraditório e da prova judicial

A decisão reforça a importância de se observar os princípios do contraditório e da ampla defesa, principalmente em casos que envolvem a nulidade de contratos. A via extrajudicial, embora seja uma alternativa mais célere para a adjudicação de imóveis, não pode ser utilizada para resolver questões mais complexas, que envolvem o mérito do contrato.

Além disso, a decisão destaca que, quando há indícios de fraude ou de nulidade do contrato, a solução deve ser buscada na via judicial, onde é possível a ampla produção de provas e o melhor esclarecimento das alegações das partes.

Conclusão

A decisão de 15/01/2025 do Tribunal de Justiça de São Paulo reafirma a necessidade de cautela ao se recorrer à via extrajudicial para adjudicação compulsória, especialmente quando surgem impugnações fundamentadas que envolvem questões complexas a respeito do contrato. Ao acolher a impugnação e determinar a extinção do processo, a juíza Renata Pinto Lima Zanetta preservou os direitos das partes envolvidas e garantiu que a matéria fosse resolvida através da via adequada, no âmbito judicial.

Decisão na íntegra: https://www.kollemata.com.br/adjudicacao-compulsoria-extrajudicial-impugnacao-fundamentada-promessa-de-compra-e-venda-nulidade-ti.html