O QUE É TOKENIZAÇÃO?
Segundo a minha definição, a tokenização imobiliária é o processo de transformação de um ativo real em um ativo virtual, fragmentando-o em unidades criptografadas e criando o chamado token, que será registrado através da tecnologia blockchain. Importante ressaltar que não há vinculação de direito real sobre a propriedade, mas sim a exploração de frutos civis (rendimentos e outros), conforme condições pré-estabelecidas e sob a supervisão do Banco Central.
Em outras palavras, é a criação de um ativo virtual baseado em um ativo real, por meio de um direito obrigacional, que possibilita diversas oportunidades de negócios através desses rendimentos e outras modalidades.
LEILÃO X TOKENIZAÇÃO: ONDE SE CONVERGEM?
Os arrematantes de imóveis podem ser divididos basicamente em dois grupos: aqueles que compram para revender e aqueles que compram com o objetivo de obter renda passiva.
Investidores de criptoativos são divididos da mesma forma, ou seja, os que buscam renda passiva e os que visam à compra e revenda no futuro.
Em ambos os casos, estamos falando de pessoas que buscam mitigar riscos em troca de lucros, o que evidencia a convergência entre os dois institutos.
TOKENIZAÇÃO NA PRÁTICA COM LEILÕES:
Facilitação de investimentos em imóveis de leilão: uma perspectiva interessante é a facilitação de investimentos em imóveis. Isso porque é possível que os tokens representem parcelas de bens já existentes ou futuros. Isto é, um único imóvel pode ser repartido em diversos tokens, os quais conferirão direitos sobre uma parte ideal do bem. Aqui, não há qualquer pretensão de transferência de propriedade, apenas de conceder direitos obrigacionais.
De um lado, isso permite que pequenos investidores possam se beneficiar de oportunidades de investimentos até então restritas àqueles com grande disponibilidade de capital. Por meio da compra de tokens que representam parcelas de imóveis comprados em leilão, torna-se possível investir em empreendimentos imobiliários sem grandes aportes e, assim, beneficiar-se dos lucros.
De outro lado, possibilita que atuantes em leilões possam captar recursos de forma mais ampla, sem precisar recorrer necessariamente a grandes investidores e instituições financeiras. Dessa maneira, serve também como “porta de entrada” para empresários menos estabelecidos, que não possuem crédito ou recursos próprios.
Renda passiva para arrematantes: Um arrematante que compra um apartamento pode tokenizar o imóvel e dividir o bem em ativos digitais, negociando-os conforme o interesse de investidores, que realizarão a compra através de marketplaces, podendo receber periodicamente os proveitos da exploração do imóvel, algo muito semelhante como o que já ocorre com os tradicionais Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs).
Pelos FIIs, uma instituição financeira específica constitui o fundo e realiza o processo de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas, gerando uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário, como aquisição de um imóvel construído ou em construção, com finalidade residencial ou comercial, obtendo renda que será distribuída, periodicamente, aos seus cotistas.
Os arrematantes poderão, portanto, dividir os alugueis, distribuindo-os entre os tokens constituídos, trazendo rentabilidade e renda passiva.
CASO PRÁTICO
Tico compra um imóvel em leilão gastando R$ 200.000,00 com deságio de 50%. Portanto, possui um imóvel de R$ 400.000,00.
Tico procura uma administradora de imóveis que cobra 6% do valor do imóvel para gerenciamento do seu bem, com aluguel de 0,5% do valor do imóvel.
Tico procura um advogado especializado para tokenizar seu imóvel e cria 04 token, oferecendo aos investidores uma renda passiva de 0,6% ao mês, baseada no imóvel adquirido em leilão.
Levando em conta esses números, temos: um imóvel de R$ 400.000,00, gerando aluguel de 0,5% ao mês. Subtraindo o custo da administração, o saldo líquido é de R$ 2.256,00.
Com isso, poderíamos oferecer quatro cotas de R$ 93.750,00 com renda passiva de 0,6%, reajustada anualmente pelo IGPM, o que configuraria um ótimo investimento.
A partir do investimento inicial de R$ 200.000,00 no leilão, Tico poderia recuperar até R$ 375.000,00, utilizando esse montante para novos investimentos, ou manter as cotas tokenizadas para gerar renda passiva.
TOKENIZAÇÃO CRIANDO FUNDOS
A distinção fundamental entre FIIs e tokenização está no processo de negociação, uma vez que a compra e venda de cotas de FIIs ocorre nos mercados de bolsa ou de balcão organizado, tanto no mercado primário quanto no secundário, sendo, portanto, transações sujeitas à intermediação de agentes do mercado e à regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Em contrapartida, os tokens imobiliários são trocados diretamente entre investidores em um ambiente de nuvem ou por meio de plataformas de intermediação (exchanges). Os registros dessas transações são mantidos de maneira segura pela tecnologia baseada em blockchain ou semelhantes.
Os investidores em leilão, conforme exemplo acima, poderão criar fundos análogos a FIIPs, gerando valores e diminuindo riscos de todos envolvidos no negócio.
Nilton José Lourenção
Advogado, Pós-Graduado em Gestão Empresarial pela FGV, Pós-Graduado em Direito Ambiental pela UGF e Licitações e Contratos públicos pela FGV e direito Imobiliário pela Escola Superior de Advocacia; Pós-graduando em Direito Extrajudicial Imobiliário pela Fundação Marcos Salomão.
