A usucapião é um mecanismo jurídico que permite a aquisição da propriedade de um imóvel por meio da posse contínua, pacífica e com a intenção de dono, ao longo de um determinado período. No Brasil, esse instituto é regido principalmente pelos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil. Apesar de sua relevância na regularização da propriedade, a usucapião enfrenta diversos desafios, sendo a notificação uma etapa crucial e muitas vezes problemática.
A notificação dos proprietários formais e de terceiros interessados é um requisito fundamental para a usucapião, conforme estabelecido no provimento 149 do CNJ. Assim, a efetividade da usucapião está intrinsecamente ligada à capacidade de notificar as partes envolvidas de forma adequada e comprovada.
Muitos acabam utilizando do edital de forma prematura sem ter esgotado e demostrado todas as vias e formas ao registrador ou juiz e acabam sendo indeferido o seu pedido.
Diante das dificuldades que podem surgir na notificação, é essencial adotar uma abordagem sistemática e exaustiva.
Identificação de Interessados: Antes de qualquer notificação, é fundamental identificar todos os possíveis interessados, incluindo proprietários registrados, confrontantes e até mesmo ocupantes do imóvel. Isso pode ser feito por meio de pesquisas em cartórios de registro de imóveis e consulta a registros públicos. Ou até mesmo com o seu possível cliente
Notificação Pessoal: Sempre que possível, a notificação deve ser feita pessoalmente. O ideal é que a parte notificante vá até o endereço do interessado, entregue a notificação em mãos e obtenha um recibo de entrega. Essa é a forma mais segura de garantir que a notificação foi recebida.
Envio de Carta Registrada: Caso a notificação pessoal não seja viável, o envio de carta registrada com aviso de recebimento (AR) é uma alternativa eficaz. Esse método garante uma prova de que a notificação foi enviada e recebida, além de permitir o rastreamento do envio.
Publicação em Jornal de Grande Circulação: Se as tentativas anteriores não forem bem-sucedidas, pode-se recorrer à publicação de edital em um jornal de grande circulação, conforme o artigo 213, parágrafo 3º da lei 6015/73. Contudo, essa deve ser considerada como última opção, pois não substitui a necessidade de esgotar outras possibilidades de contato.
Uso de Editais como Última Alternativa: A notificação por edital deve ser empregada apenas após a comprovação de que todas as tentativas anteriores foram infrutíferas. Essa abordagem é muitas vezes criticada, pois pode não garantir que todos os interessados sejam realmente informados sobre o processo, mas pode ser necessária em casos de desconhecimento da localização das partes.
Como operadores do direto, devemos esgotar todas as possíveis vias e tentar ao máximo obter as notificações. Lembre-se sempre que isso será um beneficio de celeridade processual, segurança e tranquilidade para todas as partes envolvidas no procedimento.
A usucapião, embora seja um mecanismo eficaz de regularização de propriedade, apresenta desafios consideráveis, especialmente no tocante à notificação das partes envolvidas. A notificação é um requisito essencial, consistindo em informar as partes sobre o procedimento em andamento. No entanto, a aceitação ou assinatura do notificado não é obrigatória, conforme o princípio de que ninguém pode ser compelido a realizar qualquer ato contra sua vontade. Este aspecto torna o processo de notificação especialmente desafiador, uma vez que a receptividade das pessoas, frequentemente desconfiadas, depende de sua confiança no procedimento e da clareza quanto às consequências de sua manifestação.
É fundamental destacar que a ausência de resposta ou recusa da assinatura pelo notificado não interrompe o andamento do processo de usucapião, como dispõe o artigo 407, § 6º, do Provimento nº 149/2019 do CNJ. O essencial é que o notificado tenha ciência do procedimento. No entanto, o desafio reside em localizar as partes corretas, pois, em muitos casos, há dificuldade em encontrá-las. Somente após esgotadas todas as tentativas de notificação pessoal ou postal é que se admite o uso da citação por edital, conforme prevê o artigo 13 do mesmo provimento.
Tanto o Código Civil quanto as diretrizes do CNJ ressaltam a relevância de uma notificação adequada, que é crucial para a regularidade do processo. Esgotar todas as possibilidades de notificação pessoal antes de recorrer ao edital não apenas garante o cumprimento da legislação, mas também resguarda o usucapiente de eventuais contestações futuras, fortalecendo a segurança jurídica necessária para a aquisição da propriedade por meio da usucapião.
Natalia Santos da Silva Bertalha
Advogada especialista em regularização de imóveis
