No âmbito do inventário judicial, os herdeiros partilham frequentemente “direitos e ações” sobre imóveis adquiridos pelo falecido por meio de compromissos particulares nunca registrados. Todavia, ao levar o formal de partilha ao Registro de Imóveis, deparam-se com a recusa do Oficial com base no Princípio da Continuidade (arts. 195 e 237 da Lei nº 6.015/1973).
Ao julgar este caso do 12º Registro de Imóveis da Capital, a 1ª Vara de Registros Públicos julgou a dúvida inversa procedente, fixando que títulos judiciais se submetem à qualificação registral estrita e que contratos celebrados sob a égide do Decreto-Lei nº 58/1937 e do Decreto nº 4.857/1939 devem cumprir seus requisitos formais extrínsecos da época para viabilizar o registro prévio.
1. O Caso Concreto: O Contrato de 1965 e a Sucessão Hereditária
- O Título Histórico: Em 19 de janeiro de 1965, o autor da firmou compromisso de compra e venda particular para adquirir o lote. O contrato, contudo, nunca foi levado a registro ou averbação.
- O Inventário e a Partilha: Com a morte do comprador, os herdeiros partilharam os “direitos aquisitivos” sobre o lote no inventário judicial e apresentaram o formal de partilha a registro.
- A Tentativa de Registro Prévio e os Óbices do Cartório: Para cumprir o encadeamento registral, os herdeiros apresentaram simultaneamente o contrato de 1965 para registro. O Oficial Interino desqualificou o instrumento particular apontando vícios graves: ausência de assinatura de duas testemunhas, falta de identificação/qualificação dos promitentes vendedores, ausência de firmas reconhecidas e rasuras na descrição do lote.
- A Tese do Interessado: Argumentou que o juízo do inventário reconheceu expressamente a transmissão dos direitos, que o formal é título judicial com fé pública e que as exigências sobre um documento de 1965 são materialmente inexequíveis.
2. Fundamentos da Decisão
A magistrada manteve integralmente a recusa do registrador, estruturando sua fundamentação em três pilares fundamentais:
A) Submissão do Título Judicial à Qualificação Registral
A origem judicial do formal de partilha não outorga passe livre nem garante acesso automático à tábua registral.
- O juízo das sucessões limita-se a homologar a partilha dos bens indicados pelos herdeiros, sem exercer cognição sobre a disponibilidade real ou dominial do imóvel perante o fólio real.
- A qualificação notarial/registral exercida pelo Oficial sob o aspecto extrínseco e formal não configura desobediência (STF – HC 85.911/MG e precedentes do CSM/SP).
- A eficácia subjetiva da coisa julgada restringe-se às partes do inventário (art. 506 do CPC), não podendo suprimir a titularidade dos proprietários tabulares inscritos, que não integraram o feito sucessório.
B) Princípio da Continuidade Registral (Arts. 195 e 237 da LRP)
Para que o formal de partilha (seja de propriedade, seja de direitos reais de aquisição) ingresse no cartório, é indispensável que o transmitente figure previamente no fólio como titular do respectivo direito.
- A propriedade do bem e o direito real de promitente comprador são institutos distintos (art. 1.245, I c/c art. 1.417 do Código Civil).
- Se o falecido não constava na matrícula nem como proprietário e nem como titular de compromisso registrado, não há cadeia subjetiva que permita inscrever a sucessão hereditária.
C) Títulos Anteriores à LRP e o Tempus Regit Actum (DL 58/1937 e Dec. 4.857/1939)
O art. 176, § 2º, da Lei nº 6.015/1973 flexibiliza exigências para títulos anteriores à sua vigência, dispensando requisitos modernos de especialidade subjetiva (como a obrigatoriedade estrita de RG e CPF).
- Todavia, essa dispensa não afasta a legislação vigente à época da assinatura do contrato: O art. 11, § 1º, do Decreto-Lei nº 58/1937 e o art. 237, alínea “b”, do Decreto nº 4.857/1939 já exigiam, como requisitos de validade para fins registrais:
- Assinatura de duas testemunhas;
- Reconhecimento de firma das partes por tabelião;
- Identificação e legitimação precisa dos vendedores (no caso, apenas uma pessoa assinou em nome dos demais sem representação comprovada).
- Tais irregularidades formais extrínsecas retiram a idoneidade registral do compromisso antigo.
3. Caminhos Práticos para a Solução do Impasse
A sentença esclarece que o indeferimento na via do registro não deixa os herdeiros desamparados, apontando as vias jurídicas adequadas:
| Alternativa Inviável (Barrada na Sentença) | Vias Jurídicas Adequadas Apontadas pela 1VRPSP |
| Tentar registrar o formal de partilha diretamente sem elo na matrícula. | 1. Escritura Definitiva Voluntária: Utilizar o alvará judicial já expedido no espólio do loteador para lavrar a escritura definitiva em favor dos herdeiros. |
| Forçar o registro de contrato particular de 1965 eivado de vícios formais. | 2. Adjudicação Compulsória (Judicial ou Extrajudicial): Mover o procedimento em face dos proprietários tabulares (com base na quitação histórica), suprindo a outorga. |
| Pleitear mitigação da continuidade em processo de dúvida registral. | 3. Ação de Usucapião (Judicial ou Extrajudicial): Adquirir o imóvel originariamente caso a posse qualificada atenda aos requisitos legais, rompendo a dependência da cadeia tabular anterior. |
Conclusão e Tese de Julgamento
Tese da Decisão (1VRPSP – Setembro/2026):
- É inviável o registro de formal de partilha de direitos aquisitivos sem que o autor da herança figure no fólio real como titular do domínio ou de compromisso de compra e venda previamente registrado, em observância ao princípio da continuidade (arts. 195 e 237 da Lei nº 6.015/1973).
- A origem judicial do título não afasta a qualificação registral quanto aos requisitos formais e à segurança da cadeia dominial, não vinculando terceiros estranhos ao inventário (art. 506 do CPC).
- Títulos contratuais anteriores à Lei nº 6.015/1973, embora dispensados de requisitos modernos (como RG/CPF), devem observar as formalidades extrínsecas exigidas pela legislação vigente ao tempo de sua celebração (Decreto-Lei nº 58/1937 e Decreto nº 4.857/1939).
💡 Revisão Rápida: Teste seus conhecimentos
Para fixar os fundamentos da decisão da 1ª Vara de Registros Públicos:
- Por que o herdeiro não pôde registrar o formal de partilha alegando que não partilhou a “propriedade”, mas sim os “direitos aquisitivos” do lote?
- Resposta esperada: Porque para que os herdeiros sucedam nos direitos reais aquisitivos no fólio real, o autor da herança precisaria constar no registro como titular de tal direito real (mediante registro prévio do compromisso de compra e venda). Como o falecido não constava na matrícula em nenhuma posição jurídica, o registro violaria o princípio da continuidade (arts. 195 e 237 da LRP).
- O art. 176, § 2º da LRP dispensa contratos antigos de cumprir formalidades. Por que essa regra não salvou o contrato de compra e venda firmado em 1965?
- Resposta esperada: Porque a dispensa do art. 176, § 2º da LRP alcança os requisitos modernos introduzidos pela Lei nº 6.015/1973 (como RG e CPF), mas exige o atendimento às leis da época em que o ato foi celebrado. O contrato de 1965 descumpriu normas cogentes vigentes ao seu tempo (Decreto-Lei nº 58/1937 e Decreto nº 4.857/1939), que já exigiam reconhecimento de firma, duas testemunhas e representação regular dos vendedores.
- Qual a conduta prática mais célere para os herdeiros regularizarem a propriedade do lote, considerando que já havia alvará judicial expedido no espólio do vendedor?
- Resposta esperada: Utilizar o alvará judicial para lavrar a escritura pública definitiva de compra e venda diretamente em nome do espólio ou dos herdeiros perante o Tabelionato de Notas, ingressando com este título definitivo (e não com o compromisso precário) no Registro de Imóveis, ou, em caso de impasse com os representantes do espólio, ajuizar ação de adjudicação compulsória.
