A presente análise abordará a importância das certidões negativas nas transações imobiliárias, as quais integram o processo de due diligence, caracterizado pela pesquisa detalhada e análise dos documentos relativos ao imóvel e às partes envolvidas na transação. O objetivo desse procedimento é identificar e avaliar eventuais riscos associados ao negócio, garantindo que a aquisição do imóvel esteja em condições adequadas para a realização de uma negociação segura.
A due diligence, no contexto imobiliário, envolve a avaliação de três elementos fundamentais: o imóvel, o vendedor e o comprador. Vale ressaltar que o comprador também pode ser parte desse processo, especialmente quando o imóvel vendido será financiado, no todo ou parte, entre particulares se utilizando por exemplo a alienação fiduciária, hipoteca, nota promissora entre outros ou contenha cláusulas resolutivas.
A análise do imóvel deve começar pela verificação da Certidão de Ônus Reais no Registro de Imóveis, assim como da Inscrição Imobiliária, que pode ser realizada junto à municipalidade ou a outros órgãos competentes, como a Secretaria do Patrimônio da União, INCRA, dependendo da natureza do imóvel (rural ou urbano).
No caso de imóveis urbanos, deve-se analisar a Inscrição Imobiliária (IPTU), verificando, entre outros aspectos, a regularidade fiscal, a situação cadastral e o pagamento das taxas municipais, como o IPTU e eventuais multas ou pendências fiscais. Também é importante considerar as taxas de incêndio, que podem ser aplicadas, como ocorre na cidade do Rio de Janeiro, por exemplo.
Em relação a imóveis em condomínios, deve-se solicitar à administradora ou ao síndico uma declaração de regularidade das taxas condominiais informando que estão quitadas. Caso a declaração seja obtida diretamente do vendedor, recomenda-se que a firma do responsável esteja reconhecida, assegurando a autenticidade do documento e evitando possíveis fraudes.
A Certidão da matrícula do imóvel, também conhecida como Ônus Reais é um documento essencial para a análise de riscos. Esse documento contém informações sobre a origem do imóvel, os proprietários anteriores e eventuais ônus, gravames, averbações e etc. No caso de imóveis rurais, a avaliação do Imposto sobre Propriedade Territorial Rural (ITR), do Certificado de Cadastro do Imóvel Rural (CCIR), do georeferenciamento é igualmente necessária.
Ao avaliar a matrícula do imóvel, é crucial verificar a descrição fiel do bem, incluindo a metragem, se há construção edificada e se esta regular e averbada, a identificação do proprietário e a cadeia de transmissões. Caso o nome do vendedor não conste na matrícula, é necessário solicitar o título de aquisição correspondente, a fim de fechar a cadeia dominial e garantir a legitimidade da venda.
Além disso, é fundamental verificar se a matrícula contém informações relevantes, como o estado civil dos proprietários, eventuais averbações de divórcios, partilhas ou cláusulas de incomunicabilidade, que possam interferir na negociação. Qualquer irregularidade deve ser cuidadosamente analisada.
No caso de venda de imóveis com mais de um proprietário, ou venda de parte de um todo em condomínio, é importante verificar se todos os coproprietários assinarão a escritura e se há cláusulas que possam restringir a venda, como as de usufruto ou inalienabilidade.
Para garantir que a escritura não contenha erros que possam resultar em exigências ou devoluções por parte do Registro de Imóveis, recomenda-se que sendo necessário realizar retificações, averbações e registros na matrícula para garantir o imóvel, todos devem ser realizados anterior sejam a lavratura da escritura de venda.
Após a análise da matrícula e da inscrição imobiliária, é necessário proceder à verificação das certidões negativas, que são essenciais para garantir a segurança jurídica da transação. A solicitação de Certidões Negativas de Débitos (CND) federal, estadual e municipal, além das certidões trabalhistas e de distribuição cível e fazendária, é imprescindível.
Certidões como as de interdição e tutela devem ser solicitadas para verificar a capacidade jurídica do vendedor, ou averiguar se há outras pendências como falência ou ações trabalhistas que possam afetar o CNPJ da empresa, quando o vendedor for empregador. As certidões de interdição e tutela têm o objetivo de assegurar a idoneidade e capacidade civil, garantindo que este tenha plena capacidade jurídica para realizar a transação. Podendo ser solicitado ao comprador quando a venda do imóvel é realizada em prestações, a fim de garantir a segurança no pagamento das parcelas.
Por fim, a documentação pessoal dos envolvidos, como identidade, CPF, certidão de casamento e comprovante de residência, deve ser cuidadosamente analisada. A verificação da correção dos dados contidos nesses documentos, bem como a conformidade entre o endereço do imóvel e o comprovante de residência dos proprietários é essencial para evitar problemas futuros. Sempre tendo o cuidado de examinar o local de residência de domicílio dos vendedores e o local do imóvel, estes são indicadores das praças onde deve ser solicitadas as certidões dos Distribuidores competentes.
Esses cuidados são fundamentais para a correta avaliação dos riscos envolvidos em uma transação imobiliária, assegurando que o negócio seja realizado de maneira segura e conforme a legislação vigente.
Adriana Vasconcellos Lopes de Albuquerque
Substituta do Tabelião do 4º Ofício de Notas do Rio de Janeiro/RJ. Professora. Especializada em Direito Notarial e Registral, Direito Imobiliário Extrajudicial e Direito de Família e sucessões Extrajudicial. Mentorada do Professor Marcos Salomão. Fundadora da Empresa A2 Mentoria Extrajudicial
