A usucapião extrajudicial, introduzida como uma alternativa para desafogar o judiciário e agilizar a regularização de imóveis, exige do advogado um conhecimento aprofundado não apenas do Direito Civil e Processual Civil, mas também do Direito Registral. Nesse contexto, dois conceitos se destacam pela sua relevância prática e pelas implicações para a segurança jurídica do procedimento: a anuência tácita e o tratamento das impugnações.
A anuência tácita representa um dos pilares da desjudicialização do processo de usucapião, significando que o silêncio de determinados interessados, após devida notificação, é interpretado como concordância com o pedido de reconhecimento da usucapião. Essa regra visa conferir celeridade ao procedimento extrajudicial.
Os principais sujeitos passíveis de notificação e cujo silêncio pode gerar a anuência tácita incluem: Titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou nas matrículas dos imóveis confinantes, bem como os ocupantes a qualquer título; Entes públicos (União, Estado, Distrito Federal e Município).
Para que a presunção de consentimento ocorra, a notificação é essencial. Ela pode ser feita pessoalmente pelo oficial de registro de imóveis, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento. A notificação deve ser acompanhada de cópia do requerimento inicial, da ata notarial, da planta, do memorial descritivo e dos demais documentos que instruíram o pedido. Deve constar expressamente na notificação a informação de que o transcurso do prazo de 15 dias sem manifestação será interpretado como anuência.
Importante ressaltar que a presunção de consentimento também pode ocorrer em hipóteses específicas, como quando o requerente apresenta justo título ou instrumento que demonstre relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova de quitação de obrigações e certidão do distribuidor cível atestando a inexistência de ação judicial envolvendo o imóvel usucapiendo.
Em casos de imóveis rurais, a anuência dos herdeiros legais do titular falecido pode ser obtida mediante a apresentação de escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação de inventariante. Para unidades autônomas de condomínio edilício regularmente constituído e com construção averbada, a anuência do síndico é suficiente. No entanto, em condomínios de fato (sem registro de incorporação ou averbação de construção), a anuência de todos os titulares de direito da matrícula e possuidores com expectativa de domínio de suas unidades é exigida.
A dispensa de anuência dos confrontantes ocorre se o imóvel usucapiendo for matriculado com descrição precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento de usucapião extrajudicial.
Se as notificações pessoais forem infrutíferas ou os notificandos estiverem em lugar incerto, não sabido ou inacessível, a notificação será feita por edital, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação, pelo prazo de 15 dias cada, e o silêncio também será interpretado como concordância. A inércia dos órgãos públicos, especificamente, não impede o prosseguimento regular do procedimento ou o eventual reconhecimento extrajudicial da usucapião.
A impugnação é o mecanismo pelo qual qualquer interessado pode se opor ao pedido de usucapião extrajudicial. Este grupo pode incluir titulares de direitos reais ou de outros direitos registrados na matrícula, ex-cônjuge do requerente, confrontantes de fato com expectativa de domínio, ou terceiros interessados.
Ao sobrevir uma impugnação, a parte requerente deve ser notificada para se manifestar sobre ela no prazo de 15 dias. O oficial de registro de imóveis tem a função de analisar a impugnação e, se possível, promover a conciliação entre as partes. É importante que a impugnação seja fundamentada; aquelas que são manifestamente infundadas podem ser rejeitadas liminarmente. Impugnações infundadas incluem aquelas que já foram examinadas e refutadas, as que não indicam de forma plausível o suposto avanço na propriedade, ou as que versam sobre matéria estranha à usucapião.
O ponto crucial é que, se a impugnação for considerada fundada e não houver conciliação ou superação do óbice, o procedimento extrajudicial será encerrado e os autos serão remetidos para a via judicial competente. Isso reforça o caráter consensual do procedimento extrajudicial, que não se destina a resolver litígios complexos que demandam a amplitude da instrução judicial.
É fundamental compreensão que a via extrajudicial para a usucapião é uma faculdade, não um pré-requisito para a via judicial. As partes podem optar pela via judicial a qualquer momento, e as provas produzidas em um processo podem ser aproveitadas no outro, caso haja desistência ou suspensão. O prazo de posse necessário para a usucapião, inclusive, pode ser completado no curso do processo judicial, e a mera contestação do réu não impede o transcurso do prazo aquisitivo, uma vez que se opõe à aquisição da propriedade, e não necessariamente à posse em si.
Em síntese, as normas sobre anuência tácita e impugnação na usucapião extrajudicial buscam conciliar a eficiência dos serviços extrajudiciais com o devido processo legal e a segurança jurídica, garantindo que apenas os casos sem litígio efetivo prossigam administrativamente, enquanto as controvérsias são devidamente encaminhadas ao Poder Judiciário.
Natalia Santos da Silva Bertalha, advogada especialista em regularização de imóvel.
