O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu uma disputa crucial (REsp 2.141.417-SC) entre um comprador de imóvel comercial e um credor hipotecário. A questão era: o que vale mais, uma promessa de compra e venda celebrada primeiro, mas não registrada, ou uma hipoteca registrada posteriormente?
A Quarta Turma foi clara: se for um contrato sem registro imobiliário, ele não pode ser usado para anular a garantia dada a um terceiro de boa-fé.
O Fator “Imóvel Comercial”: Por que a Súmula 308 Não se Aplica
Muitos compradores tentam usar a Súmula 308/STJ, que protege o adquirente de imóvel residencial da hipoteca firmada entre a construtora e o banco.
No entanto, o STJ pacificou que essa súmula não se aplica a imóveis comerciais. O caso analisado tratava justamente de uma unidade comercial, afastando de imediato essa linha de defesa.
O Ponto Central: O Poder do Registro (Art. 1.245 do CC)
O núcleo da decisão é um princípio basilar do Direito Notarial e Registral: a transferência de propriedade (ou a criação de um direito real oponível a todos) só acontece com o registro no Cartório de Imóveis (Art. 1.245, § 1º, do CC).
No caso, o comprador tinha apenas um “contrato de gaveta” (promessa não registrada). Para o STJ, isso gera apenas um direito pessoal (obrigacional) entre ele e o vendedor. Não cria um direito real que possa ser imposto contra terceiros (efeito erga omnes).
Decisão: Hipoteca Registrada Prevalece
O credor hipotecário, por outro lado, agiu de boa-fé e registrou sua garantia real. Ele não tinha como saber da existência daquela promessa de compra e venda “secreta”.
Portanto, o STJ decidiu que o direito real (hipoteca registrada) prevalece sobre o direito pessoal (contrato não registrado), mesmo que este tenha sido assinado antes. A ausência do registro pelo comprador foi fatal para sua pretensão de anular a penhora do credor.
