Com a evolução legislativa trazida pela Lei da Liberdade Econômica (Arts. 1.368-C e seguintes do Código Civil) e a Resolução CVM nº 175/2022, a atuação dos Fundos de Investimento no mercado imobiliário e de crédito tornou-se massiva. Contudo, a ausência de personalidade jurídica formal desses entes ainda gera dúvidas nos cartórios, levando alguns registradores a confundir a figura do Fundo com a de sua Administradora Fiduciária.
Ao julgar a Apelação Cível nº 1002347-08.2024.8.26.0338, oriunda de Mairiporã/SP, o CSMSP deu provimento ao recurso de um FIDC e consolidou que a alteração de administradora é mera modificação de representação, não caracterizando transmissão imobiliária nem fato gerador de ITBI.
1. O Caso Concreto: O Entrave na Troca de Gestão
O Fundo de Liquidação Financeira (FIDC Não Padronizados) constava na matrícula nº 37.022 como titular do domínio de um imóvel (R.12), representado por sua antiga administradora.
Ao apresentar para registro uma nova escritura pública definitiva de venda e compra em que o Fundo era representado pela nova administradora (Maf Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S/A), o Oficial de Registro de Imóveis barrou o ato:
- Exigência do Cartório: Sustentou que, por não ser pessoa jurídica, o Fundo não pode ser dono de imóvel. Portanto, a substituição da administradora equivaleria a uma transferência de propriedade entre empresas, exigindo o pagamento de novo ITBI referente a essa “troca” antes de registrar a venda final.
2. A Tese do CSMSP: Personalidade Relativa e Patrimônio Segregado
O Conselho Superior da Magistratura reformou a sentença e afastou o óbice registral com base em sólidos fundamentos de Direito Civil, Empresarial e Tributário:
A) Natureza Jurídica: Condomínio de Natureza Especial (Art. 1.368-C, CC)
Os fundos de investimento são constituídos sob a forma de condomínio especial. Embora não estejam no rol de pessoas jurídicas do Artigo 44 do Código Civil, a doutrina e os Tribunais Superiores (STJ – REsp 1.834.003/SP) reconhecem-lhes personalidade jurídica funcional e capacidade para serem titulares de direitos e obrigações em nome próprio.
B) Duas Formas Válidas de Registro Imobiliário para FIDC
O CSMSP ratificou que a garantia ou propriedade imobiliária pode ingressar no fólio real de duas formas que não se excluem:
- Em nome da Administradora Fiduciária: Atuando como trustee, desde que expressamente ressalvado que se trata de patrimônio separado/segregado de titularidade do Fundo.
- Em nome do próprio FUNDO (FIDC): Figurando o Fundo diretamente como titular do domínio, apenas representado pela sua administradora fiduciária.
C) Inocorrência de Transmissão Imobiliária e Inexigibilidade de ITBI
Quando o imóvel está registrado em nome do Fundo, o patrimônio pertence à comunhão de cotistas e está estritamente segregado da administradora.
- A troca da administradora constitui mera alteração subjetiva de representação legal/fiduciária (averbação sem conteúdo financeiro de transferência).
- Não há transferência de propriedade inter vivos (Art. 1.245, CC), não havendo incidência de ITBI (Art. 156, II da CF e Art. 35 do CTN).
| Aspecto de Análise | Entendimento do Oficial de Imóveis | Tese Fixada pelo CSMSP (2026) |
| Titularidade Dominial | O Fundo não pode ser dono por falta de PJ; a dona é a administradora. | O Fundo pode ser titular em nome próprio (patrimônio segregado). |
| Substituição da Administradora | Transmissão de propriedade sujeita a ITBI. | Mera alteração de representação (não incide ITBI). |
| Ato Registral Cabível | Novo registro de transmissão imobiliária. | Simples averbação da alteração da administradora no fólio real. |
Conclusão e Tese de Julgamento
Tese de Julgamento (CSMSP 2026):
- Os Fundos de Investimento (inclusive FIDC) podem ser titulares diretos de direitos reais e obrigações no fólio real, mesmo sem personalidade jurídica plena de direito material.
- A alteração da administradora fiduciária de Fundo de Investimento que figura na matrícula imobiliária constitui mera modificação de representação, não configurando transmissão de propriedade nem fato gerador de ITBI.
💡 Revisão Rápida: Teste seus conhecimentos
Para fixar a inteligência deste importante acórdão do CSMSP de 2026, responda:
- Os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) possuem personalidade jurídica plena de acordo com o Código Civil?
- Resposta esperada: Não possuem personalidade jurídica geral de direito material (são condomínios de natureza especial, Art. 1.368-C, CC), mas a jurisprudência do STJ e do CSMSP reconhece-lhes personalidade funcional e capacidade jurídica para figurar como titulares de direitos reais e creditórios em nome próprio no fólio real.
- Caso a matrícula do imóvel indique a Administradora como titular, qual exigência formal deve constar obrigatoriamente do assento registral?
- Resposta esperada: Deve constar obrigatoriamente a ressalva de que o bem integra um patrimônio separado/segregado vinculado exclusivamente ao Fundo de Investimento gerido (em regime de trust), não se comunicando com o patrimônio próprio da administradora.
- A averbação da troca de administradora de um Fundo no Registro de Imóveis pode ser condicionada à apresentação de guia de ITBI quitada?
- Resposta esperada: Não. Como os bens pertencem à universalidade dos cotistas do Fundo (patrimônio segregado) e não à empresa administradora, a substituição da gestora/administradora não transfere o domínio, inexistindo fato gerador de ITBI nos termos do Art. 156, II da CF e Art. 35 do CTN.
