Tratada nos artigos 440-A a 440-AM, do Provimento 149/CN/CNN/CNJ-Extra, a adjudicação compulsória pela via extrajudicial é mais um instrumento de desjudicialização, que foi introduzido na Lei de Registros Públicos – artigo 216-B, pela Lei 14382/22.
Nesse processo extrajudicial, podemos fazer uma analogia ao judicial, considerando que temos, o Tabelião de Notas em 1ª Instância, onde é formada a prova, com a lavratura da ata notarial, a partir de documentos trazidos pelo advogado e construídos em colaboração com o tabelião (artigo 440-F).
Em 2ª Instância temos a figura do registrador, onde o contraditório é formado, com a notificação do requerido, momento em que serão julgadas as provas, cujo requerimento deve seguir, no que couber, os requisitos do artigo 319, do Código de Processo Civil (artigo 440-L).
E, por fim, em Instância Superior, o juízo competente, cuja decisão encerra o procedimento administrativo, determinando a extinção do processo ou a sua retomada perante o Oficial do Registro de Imóveis (artigo 440-AC ao artigo 440-AE).
A ATUAÇÃO DO TABELIÃO DE NOTAS NO PROCESSO
A qualificação feita pelo tabelião de notas, para a lavratura da ata notarial, guarda muita semelhança com a análise dos documentos para a outorga da escritura pública de venda e compra, acrescentadas as exceções trazidas pelo Provimento.
Quanto ao instrumento de comprovação do negócio jurídico, o artigo 440-B, prevê que, quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas cessões ou promessas de cessão, podem dar fundamento à adjudicação compulsória.
Nesse instrumento, o tabelião verificará os elementos de validade do negócio jurídico, previstos no artigo 104 do Código Civil, que elenca como requisitos de validade do negócio jurídico: a capacidade das partes (requisito subjetivo); a licitude do negócio; a determinação do objeto (requisito objetivo), cuja forma aqui é excepcionada, uma vez que, a ata notarial é um instrumento de autenticação de fatos, assim, “quaisquer atos ou negócios jurídicos” podem ser comprovados por todos os meios legais.
A ata notarial não instrumentaliza a adjudicação compulsória e nem o negócio jurídico, inclusive aquele que não teve contrato escrito, ela simplesmente autentica as provas, sejam elas materiais ou imateriais, a exemplo, a inadimplência do vendedor na outorga da escritura pública, pode se materializar a partir de uma ligação feita pelo tabelião de notas, que pode ser autenticada durante a lavratura da ata notarial.
Tese defendida pela Profª Carolina Mosmann, mesmo antes da edição do Provimento 150/CNJ, em 11/09/2023, é a possibilidade da adjudicação compulsória na existência de contrato verbal, isto é, “a popular compra no fio do bigode”; negócio jurídico esse, que pode ser objeto de autenticação na ata notarial, se materializando a partir de outras provas trazidas pelo advogado e pelo requerente.
“Assim, parece que a ata notarial é o documento adequado para comprovar a existência do negócio jurídico de compra e venda realizado de forma verbal, viabilizando a adjudicação compulsória extrajudicial. A ata notarial, que é um documento qualificado com a mesma força probante da escritura pública, terá a função do contrato preliminar escrito no procedimento de adjudicação perante o Registrador, cumprindo o disposto no inciso I, §1º, do artigo 216-B, da lei 6.015/73. ”
https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/392069/o-contrato-verbal-e-a-adjudicacao-compulsoria-extrajudicial)
Ensina, ainda Carolina Mosmann, o seguinte:
“A ata notarial como forma de provar o negócio jurídico, seja em uma contratação verbal ou na ausência de todos os contratos preliminares que forma a cadeia de cessões, se traduz em uma importantíssima ferramenta extrajudicial, permitindo que a intenção de desjudicialização do legislador ao prever a adjudicação compulsória extrajudicial seja integralmente cumprida. ”
https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/392069/o-contrato-verbal-e-a-adjudicacao-compulsoria-extrajudicial)
A ATUAÇÃO DO REGISTRADOR NO PROCESSO
O registrador de imóveis é o que recebe todos os documentos, faz a autuação do processo, e a qualificação prévia, tal como ocorre com todos os documentos prenotados para o registro.
De regra, o prazo da qualificação registral é de 10 (dez) dias úteis, conforme previsto no artigo 188 c/c artigo 9º, da Lei de Registros Públicos, e os efeitos da prenotação serão prorrogados até o deferimento ou rejeição do pedido (artigo 400-K).
Na qualificação registral, serão analisadas a presença dos princípios registrais, de especialidade subjetiva, continuidade, legalidade; e o princípio de especialidade objetiva, poderá ser objeto de complemento na ata notarial, conforme prevê o §4º do artigo 440-G).
Importante observar que, na qualificação registral da adjudicação compulsória, seja ela pela via judicial ou extrajudicial, sempre será observada a continuidade, em razão de que, se trata de aquisição derivada e, não originária.
O requerimento inicial não se trata de um pedido simples ao registrador, pois que o Provimento prevê que ele deve conter, no que couber, os requisitos do artigo 319, do Código de Processo Civil. Assim, o advogado deve conversar com o registrador no requerimento, fundamentar com precedentes dos tribunais, chamar a atenção do registrador para provas importantes, que sejam essenciais para o seu convencimento, pois que, os Oficiais do Registro de Imóveis e o Tabelião de Notas, gozam de independência no exercício de suas atribuições, conforme prevê o artigo 28 da Lei 8.935/94.
Art. 28. Os notários e oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas atribuições, têm direito à percepção dos emolumentos integrais pelos atos praticados na serventia e só perderão a delegação nas hipóteses previstas em lei.
Lei nº 8.935/94
A ATUAÇÃO DO JUÍZO COMPETENTE NO PROCESSO
O juízo somente será provocado, em caso de o Oficial do Registro de Imóveis não identificar na impugnação do requerido, os elementos para seu indeferimento, constantes no artigo 440-AB, de cujo indeferimento, o requerido poderá recorrer, no prazo de 10 (dez) dias úteis (artigo 440-AC).
Sendo, porém, acolhida a impugnação, o Oficial encaminhará os autos ao juízo competente que, de plano ou após a instrução sumária, examinará apenas a procedência da impugnação, conforme disposto no artigo 440-AE.
A decisão do juízo, encerra o processo administrativo:
a) sendo acolhida a impugnação – determinará a extinção do processo e o cancelamento da prenotação.
b) sendo rejeitada a impugnação – determinará a retomada do processo.
Em suma, o processo de adjudicação compulsória pela via extrajudicial, é um meio de regularização célere, no qual, considerando que, previamente o advogado tenha feito toda análise das provas e levantamento dos documentos necessários à instrução do processo, e não havendo impugnação do requerido, pode durar pouco mais que o prazo da lavratura e o registro, de uma escritura pública de venda e compra. A cooperação no processo extrajudicial é tão importante quanto à instrução processual; assim, cabe aos profissionais que atuam no Direito Imobiliário Extrajudicial, fazer da desjudicialização um aliado forte na sua atuação, fortalecendo os procedimentos que trazem mais celeridade ao acesso à propriedade imobiliária.
Lídia Pedrosa Clemente Cavalier
Advogada, com 27 anos de experiência na atividade notarial; sócia-proprietária do escritório de advocacia Pedrosa & Clemente Advogados. Especialista em Direito Notarial e Registral.
