Introdução
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou a natureza propter rem das quotas condominiais, estabelecendo que tanto o promitente vendedor (proprietário do imóvel) quanto o promitente comprador podem responder pela cobrança de débitos condominiais. A decisão foi proferida no REsp 1.910.280-PR, pela Segunda Seção, em abril de 2025.
O que decidiu o STJ?
O Tribunal analisou se o vendedor ainda poderia ser responsabilizado por despesas condominiais geradas após a imissão do comprador na posse.
O entendimento consolidado foi:
- As quotas condominiais têm natureza propter rem;
- Existe legitimidade passiva concorrente entre vendedor e comprador;
- A ciência inequívoca do condomínio sobre a transação é irrelevante;
- O próprio imóvel pode ser penhorado para garantir o pagamento.
Relação com o Tema 886/STJ
A decisão reforça e interpreta as teses firmadas no Tema 886/STJ, aplicando a teoria da dualidade do vínculo obrigacional. Isso significa que:
- O crédito condominial decorre do próprio imóvel;
- Tanto o proprietário registrado quanto o possuidor podem ser cobrados;
- O condomínio não precisa comprovar que tinha conhecimento formal da transação.
Consequências práticas
Essa interpretação tem impacto direto em processos de cobrança de taxas condominiais:
- Para o condomínio: amplia a segurança de recebimento dos valores, podendo acionar vendedor, comprador ou ambos;
- Para o comprador: assume a responsabilidade pelas quotas após a posse, ainda que o condomínio não tenha ciência formal;
- Para o vendedor: mesmo após a venda, pode ser demandado, já que permanece como proprietário no registro.
Conclusão
A decisão do STJ reafirma a força da natureza propter rem das quotas condominiais e fortalece a posição dos condomínios na cobrança. Ao reconhecer a legitimidade passiva concorrente de vendedor e comprador, o Tribunal garante maior efetividade na satisfação desses créditos e reforça a importância do Registro de Imóveis como referência para a responsabilidade patrimonial.
