A Regularização Fundiária Urbana (REURB) representa muito mais do que uma simples política de inclusão social. Trata-se de uma ferramenta estratégica capaz de transformar significativamente a saúde financeira dos municípios brasileiros, especialmente naqueles com elevados índices de ocupações informais.
Historicamente, milhares de imóveis em áreas urbanas permaneceram à margem do sistema tributário municipal. Essas ocupações informais não representam apenas um desafio social, mas um potencial econômico inexplorado que aguarda uma abordagem adequada para ser revelado e integrado.
A implementação da REURB permite aos municípios uma expansão substantiva de sua base tributária. Ao regularizar áreas informais, as administrações municipais conseguem mapear territórios antes invisíveis, incluindo novos imóveis nos cadastros municipais, sendo possível a verificação de cobrança de impostos municipais, tais como do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), e qualificando áreas sem valor fiscal em patrimônios com registro oficial.
A arrecadação do IPTU sofre impacto significativo após a implementação da REURB. Um estudo realizado pelo Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA) em 2022 revelou que municípios que implementaram programas de regularização fundiária registraram um aumento médio de 22% na arrecadação do IPTU em três anos. Em cidades como Belo Horizonte, após a regularização de áreas na região norte da cidade, houve um incremento de 35% na receita proveniente deste imposto. Este aumento ocorre não apenas pela inclusão de novos contribuintes no cadastro municipal, mas também pela atualização do valor venal dos imóveis, que passam a refletir com mais precisão seu real valor de mercado após a regularização. Além disso, a formalização da propriedade diminui a inadimplência, uma vez que os novos proprietários legalizados tendem a apresentar maior disposição para cumprir suas obrigações tributárias.
A implementação da REURB também causa impacto direto na arrecadação do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Com a regularização fundiária, os imóveis antes em situação informal ganham condições legais para serem transacionados formalmente. Essa formalização resulta em um aumento significativo das transações imobiliárias, elevando diretamente a arrecadação municipal via ITBI. Os proprietários, agora com documentação regularizada, podem realizar compra e venda, doações, permutas e outros tipos de transferência imobiliária de forma legal e transparente, gerando um ciclo virtuoso de incremento na receita municipal e segurança jurídica para os proprietários.
O processo de regularização fundiária vai além da simples inserção de novos imóveis no sistema tributário. Ele promove uma verdadeira transformação urbana, elevando o valor dos imóveis e, consequentemente, ampliando a base de cálculo dos impostos municipais. A valorização imobiliária decorrente da regularização atrai novos investimentos, dinamiza o mercado local e aumenta a capacidade de arrecadação municipal.
Os benefícios econômicos são múltiplos e significativos. Municípios que implementam políticas eficientes de regularização fundiária experimentam reduções importantes em gastos públicos. Há uma diminuição considerável em custos de infraestrutura emergencial, menos demandas judiciais relacionadas a questões possessórias e menor necessidade de intervenções urbanísticas corretivas.
Experiências de municípios como São Paulo e Recife demonstram o potencial econômico da REURB. Alguns casos documentados apontam para aumentos de até 30% na receita de impostos territoriais após processos bem-sucedidos de regularização fundiária.
Para alcançar resultados efetivos, os municípios precisam desenvolver estratégias robustas. A experiência tem demonstrado que a assessoria externa especializada é decisiva para o sucesso dos projetos de REURB, pois agrega conhecimento técnico-jurídico específico, otimiza recursos e acelera processos. Municípios que optaram pela contratação de profissionais especializados conseguiram implementar programas de regularização em prazos significativamente menores e com resultados mais expressivos. Essas consultorias auxiliam na elaboração de diagnósticos precisos, no mapeamento georreferencial, na criação de fluxos administrativos eficientes e na capacitação das equipes locais, garantindo que o conhecimento seja internalizado e perpetuado. O investimento nessas assessorias técnicas demonstra retorno financeiro mensurável, geralmente superando em várias vezes seu custo inicial através do incremento na arrecadação tributária municipal.
A complexidade da REURB exige uma abordagem multidisciplinar. Não basta apenas criar mecanismos legais; é necessário compreender as dinâmicas sociais, econômicas e territoriais de cada comunidade. A regularização não pode ser vista como um processo meramente burocrático, mas como uma política de desenvolvimento urbano e inclusão social.
Do ponto de vista jurídico, a Lei 13.465/2017 estabeleceu marcos importantes para a regularização fundiária, oferecendo instrumentos legais para que municípios possam efetivar seus processos de regularização. Esta legislação representa um avanço significativo na compreensão da função social da propriedade urbana.
Os impactos econômicos da REURB extrapolam a simples arrecadação de impostos. Ao promover a regularização, os municípios estabelecem as bases para um desenvolvimento urbano mais sustentável, inclusivo e economicamente dinâmico. Trata-se de uma política que simultaneamente resolve problemas sociais, fortalece as finanças municipais e promove a cidadania.
Concluindo, a Regularização Fundiária Urbana deve ser compreendida como uma estratégia econômica inteligente. Mais do que resolver problemas de moradia, a REURB se configura como um poderoso instrumento de planejamento urbano, desenvolvimento econômico e promoção da justiça social.
Referências Bibliográficas
- BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária urbana e rural. Diário Oficial da União, Brasília, 2017.
- MINISTÉRIO DO DESENVOLVIMENTO REGIONAL. Guia para Regularização Fundiária Urbana. Brasília: MDR, 2020.
- ROLNIK, Raquel. Guerra dos Lugares: A Colonização da Terra e da Moradia na Era das Finanças. São Paulo: Boitempo, 2017.
- FERNANDES, Edésio. Regularização de Assentamentos Informais: O Caso de Belo Horizonte. Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais, v. 9, n. 1, 2007.
- INSTITUTO DE PESQUISA ECONÔMICA APLICADA (IPEA). Nota Técnica: Impactos Econômicos da Regularização Fundiária Urbana. Brasília: IPEA, 2019.
- PREFEITURA DE SÃO PAULO. Relatório de Impacto Econômico da Regularização Fundiária. São Paulo: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, 2021.
- PREFEITURA DE BELO HORIZONTE. Análise do Impacto Fiscal da Regularização Fundiária na Arrecadação Municipal 2018-2021. Belo Horizonte: Secretaria Municipal de Finanças, 2022.
- CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Manual de Regularização Fundiária Urbana. Brasília: CNJ, 2022.
- ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE EMPRESAS DE CONSULTORIA EM REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. Estudo de Eficiência na Implementação da REURB. São Paulo: ABECRF, 2023.
Matheus Stefanelli Leite
Advogado, especialista e pós-graduado em Direito Imobiliário, Diretor do IBRF – Instituto Brasileiro de Regularização Fundiária – na Bahia, foi procurador jurídico em municípios, consultor jurídico em REURB em algumas cidades da Bahia, sócio da LARES – empresa de REURB, e responsável técnico direto por mais de 10.000 imóveis regularizados.
