Entenda o que motivou o CNJ a proibir o registro de sentença arbitral que declara usucapião de imóvel
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) decidiu, em junho de 2025, que os cartórios de registro de imóveis devem recusar o registro de sentenças arbitrais que declarem a aquisição de propriedade por usucapião. A decisão reforça o entendimento de que a usucapião, por envolver terceiros indeterminados e interesse público, não pode ser reconhecida por meio de arbitragem.
A deliberação foi tomada no julgamento da Consulta nº 0006596-24.2023.2.00.0000, formulada pela Câmara Ibero-Americana de Arbitragem.
Por que a arbitragem não serve para usucapião?
A arbitragem é um meio consensual de solução de conflitos, permitido apenas para direitos patrimoniais disponíveis entre partes capazes, conforme o art. 1º da Lei 9.307/96. No entanto, a usucapião envolve a aquisição originária da propriedade, afetando não só o interessado direto, mas também confinantes, entes públicos e possíveis terceiros com direito sobre o imóvel.
Entre os principais pontos apontados pelo CNJ para justificar a negativa estão:
- Falta de previsão legal para a usucapião por arbitragem;
- A necessidade de ampla publicidade e intimação de terceiros indeterminados;
- A incompatibilidade entre o procedimento arbitral (privado e consensual) e os requisitos da usucapião extrajudicial (previstos no art. 216-A da LRP e no Provimento nº 149/2023 do CNJ);
- Risco de fraudes e possíveis práticas ilícitas por câmaras arbitrais.
O que diz a tese firmada pelo CNJ?
“O ofício de registro de imóveis deve negar o registro de sentença arbitral que declara a aquisição originária da propriedade de bem imóvel por usucapião, diante da incompatibilidade da arbitragem com os parâmetros legais que regem a usucapião extrajudicial e a atividade registral.”
Além disso, o relator do caso, Conselheiro Guilherme Feliciano, determinou o envio de cópia dos autos aos Ministérios Públicos estaduais e do Distrito Federal para apuração de possíveis irregularidades por câmaras arbitrais no país.
O que muda na prática?
A decisão reforça o papel dos cartórios de registro de imóveis como filtros da legalidade nos pedidos de usucapião extrajudicial. Mesmo que a sentença arbitral tenha formalidade aparente, não pode produzir efeitos registrais no caso de aquisição de propriedade por usucapião.
Essa diretriz traz mais segurança jurídica ao sistema registral e evita a proliferação de procedimentos irregulares, que poderiam fragilizar direitos de terceiros.
Conclusão
A tentativa de transformar a arbitragem em um atalho para reconhecer usucapião encontra barreiras legais claras. A decisão do CNJ reafirma que, quando se trata de aquisição originária da propriedade, só o procedimento judicial ou extrajudicial previsto em lei é válido. É mais um passo na valorização da legalidade e da função social da propriedade.
