Uma das maiores dúvidas em distratos imobiliários acaba de ser respondida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Ao julgar o REsp 2.104.086-SP, a Quarta Turma decidiu que é possível cobrar taxa de fruição na rescisão de contrato de lote não edificado (lote vago), desde que o contrato tenha sido assinado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, conhecida como a “Lei do Distrato”.
A Mudança da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato)
Antes da Lei do Distrato, que entrou em vigor no final de 2018, o STJ entendia que não era devida a taxa de fruição (ou ocupação) em casos de rescisão de compra de lote vago. O argumento era simples: se não há construção, o comprador não “usufruiu” ou “ocupou” efetivamente o bem.
A nova lei, no entanto, alterou a Lei de Loteamentos (Lei nº 6.766/1979) e incluiu o artigo 32-A, que lista as deduções que o vendedor pode fazer em caso de rescisão pelo comprador. Entre elas, está a taxa de fruição.
O Ponto Central da Decisão do STJ
O STJ (REsp 2.104.086-SP) esclareceu que a nova lei não faz distinção entre lotes edificados e não edificados para a cobrança da taxa. O que importa não é o uso efetivo (a construção), mas a disponibilidade do imóvel para o comprador.
- O que gera o dever de pagar: A transferência da posse do lote.
- Quando começa a cobrança: A partir da data em que o comprador recebe a posse do imóvel.
- Quando termina: Na data em que o comprador devolve o lote ao vendedor (loteador).
Segundo a Ministra Relatora, Maria Isabel Gallotti, no momento em que a posse é transmitida, o vendedor cumpre sua parte e perde a disponibilidade do bem. O comprador, por sua vez, passa a ter “disponibilidade plena” para usar o lote como quiser (construir, alugar, revender ou simplesmente não fazer nada).
O que Fica da Decisão?
Para que a cobrança da taxa de fruição em lote vago seja legal, é preciso que duas condições sejam cumpridas:
- Contrato Novo: O contrato deve ter sido assinado após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (ou seja, a partir de 28 de dezembro de 2018).
- Previsão Contratual: A taxa de fruição (que pode ser de até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato) deve estar expressamente prevista no contrato e no quadro-resumo, de forma clara, como manda a lei.
Se esses requisitos forem cumpridos, o comprador que desistir do negócio terá que pagar a taxa pelo período em que o lote esteve à sua disposição, mesmo que nunca tenha colocado um tijolo no local.
