A usucapião é um instrumento jurídico que permite a aquisição da propriedade por meio do exercício da posse, desde que cumpridos certos requisitos legais. No contexto do Código de Normas da Cidade de São Paulo, a usucapião de terrenos vagos possui características específicas que merecem atenção especial, incluindo a exigência de duas testemunhas, além dos requisitos tradicionais que já são previstos no Código Civil.
Para que a usucapião seja reconhecida, é necessário que a posse seja exercida de maneira contínua, pacífica e com ânimo de dono (animus domini). Os prazos variam conforme a modalidade de usucapião. A posse deve ser mansa e pacífica, ou seja, não deve haver oposição dos antigos proprietários, e a propriedade deve ser utilizada de forma habitual.
De acordo com o Código de Normas do Estado de São Paulo, e alguns outros Estados, a usucapião de terrenos vagos requer uma formalização adicional, que inclui a apresentação de duas testemunhas que comprovem a posse. Essa exigência visa fortalecer a prova da posse e assegurar que a aquisição não se dê de forma arbitrária. As testemunhas devem ser idôneas e ter conhecimento direto sobre a posse do requerente, sendo que seus depoimentos devem corroborar a narrativa do possuidor sobre a ocupação do terreno.
Além disso, a usucapião de terreno vago deve atender aos mesmos requisitos de forma e conteúdo do Código Civil e provimento 149 do CNJ, mas é importante que o possuidor demonstre que a sua posse não se dá de forma precária, como a ocupação por mera tolerância de terceiros. Isso implica que o requerente deve ter agido como um verdadeiro proprietário, fazendo uso do imóvel e arcando com seus encargos, como impostos e taxas.
A inclusão de testemunhas na usucapião de terreno vago se justifica pela necessidade de assegurar a veracidade da posse e a exclusão de disputas futuras. Uma vez que não tem construção, ou seja, trazendo a testemunha para fortalecer a posse o pedido do requerente. Em um cenário em que a posse é contestada, o testemunho de pessoas que possam atestar a utilização contínua e pacífica do imóvel é crucial para a análise .
O artigo 1.242 do Código Civil estabelece que a prova da posse deve ser feita de forma robusta, e a ausência de contestação por parte de antigos proprietários também pode ser um indicativo favorável ao usucapiente. A presença de testemunhas fortalece a argumentação e oferece uma base sólida para a pretensão de usucapião.
Embora a usucapião de terreno vago seja um caminho eficaz para a regularização de propriedades, é imprescindível que o interessado esteja ciente de todas as exigências legais e da necessidade de comprovar a posse exclusiva, contínua e pacífica. O atendimento aos requisitos previstos no Código de Normas de São Paulo, especialmente a necessidade de testemunhas, pode ser determinante para o sucesso do pleito.
Dessa forma, é possível realizar a usucapião de terreno vago, no entanto, precisa cumprir com os requisitos e ter as testemunhas. A usucapião é uma ferramenta importante para a regularizar o lote, mas deve ser aplicada com cautela e dentro dos limites estabelecidos pela legislação, é fundamental que o usucapiente esteja preparado para comprovar sua posse qualificada, sob pena de ver sua pretensão negada.
Afinal, o fato de ser um terreno não exime a responsabilidade de agir como proprietário. Pelo contrário, é necessário zelar por ele e demonstrar que cumpre uma função social. O terreno não está abandonado; há um possuidor presente que cuida dele.
Natalia Santos da Silva Bertalha
Advogada, especialista Direito e Negócios Imobiliários pelo Instituto Damásio. Expert em regularização de imóvel. Pós- Graduanda em direito de família pela Marcos Salomão Educação.
