RECURSO ESPECIAL Nº 1652517 – SC (2017/0025625-0)
RELATOR: MINISTRO AFRÂNIO VILELA
RECORRENTE: UNIÃO
RECORRIDO: ASSOCIAÇÃO DAS IRMÃS FRANCISCANAS DE SÃO JOSÉ
ADVOGADO: LUCIANO DE LIMA – SC010751
Resenha do blog:
Laudêmio em terrenos de marinha: STJ reafirma cobrança em permutas no local
Introdução: o que está em jogo?
No julgamento do Recurso Especial nº 1.652.517/SC, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o laudêmio incide sobre as duas etapas da permuta envolvendo terrenos de marinha: a transferência do domínio útil à construtora e a entrega das unidades construídas ao antigo titular. A decisão impacta diretamente negócios imobiliários em áreas litorâneas da União, trazendo segurança jurídica quanto à tributação envolvida.
O que é laudêmio e por que ele importa?
Laudêmio é uma taxa cobrada pela União em transferências onerosas de bens imóveis localizados em terrenos de marinha. Esses terrenos são faixas costeiras que pertencem à União, e quem os utiliza detém apenas o domínio útil, ou seja, um tipo limitado de propriedade.
O caso concreto: permuta no local e disputa sobre a cobrança
A Associação das Irmãs Franciscanas de São José alegou que não deveria pagar laudêmio sobre a permuta com uma construtora, já que teria “reservado” parte do domínio útil do terreno.
Na prática, a permuta ocorreu em dois atos:
A associação transferiu o terreno para a construtora.
A construtora entregou unidades construídas no local à associação.
A alegação era de que não houve transferência de propriedade, pois parte do domínio teria sido retida pela associação.
A posição do STJ: duas transferências, dois laudêmios
Para o STJ, a permuta gera dois negócios jurídicos distintos: um na entrega do terreno, outro na devolução das unidades construídas.
Nessas situações:
Cada etapa configura fato gerador do laudêmio. O fato de as unidades construídas “voltarem” à associação não afasta a incidência da taxa.
Além disso, o Tribunal considerou inoponível à União qualquer acordo privado entre os envolvidos que tente simular reserva de titularidade sem desmembramento e novo aforamento do imóvel.
“A permuta no local não se confunde com contrato de empreitada”, afirmou o relator, Ministro Afrânio Vilela.
Principais pontos da decisão:
O STJ reafirma que:
I – Existe relação de consumo entre proprietário do terreno e construtora;
II – Incidem tributos distintos sobre cada etapa do negócio (como ITBI e laudêmio);
III – A reserva de parte do domínio útil só tem validade se registrada formalmente com novo aforamento;
IV – Negócios informais entre particulares não afastam o dever de pagar laudêmio à União.
Conclusão: o que essa decisão muda na prática?
A decisão fortalece a posição da União na cobrança de laudêmio em permutas com construção, mesmo quando há cláusulas de “reserva” entre os particulares. Para quem atua com imóveis em terrenos de marinha, a mensagem é clara: qualquer transferência onerosa exige atenção ao recolhimento do laudêmio, inclusive nas etapas posteriores da permuta.
Para evitar surpresas jurídicas e financeiras, é essencial analisar com rigor os contratos de permuta e regularizar formalmente eventuais reservas de domínio útil.
Decisão na íntegra: https://processo.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201700256250&dt_publicacao=16/06/2025
