A jornada para a casa própria muitas vezes encontra obstáculos burocráticos inesperados. Recentemente, a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo analisou um pedido de abertura de matrícula para uma unidade autônoma em Barueri. A moradora, que reside no imóvel há anos e possui prova de quitação judicial do financiamento, teve seu pedido negado pelo cartório.
O motivo? A ausência de um título hábil que comprove a transmissão da propriedade pela incorporadora falida.
O Princípio da Continuidade e o Sistema “Título e Modo”
No Brasil, não basta pagar pelo imóvel para ser dono. O nosso sistema jurídico adota a fórmula Título + Modo.
- Título: É o contrato ou escritura (o “porquê” você é dono).
- Modo: É o registro na matrícula do imóvel (o ato que efetivamente transmite a propriedade).
No caso de Barueri, a moradora apresentou o termo de quitação da Caixa Econômica Federal e um instrumento de confissão de dívida. Contudo, para o Registro de Imóveis, esses documentos comprovam que a dívida acabou, mas não substituem a Escritura Definitiva de Compra e Venda.
Por que a quitação judicial não foi suficiente?
O Registrador não pode “presumir” a vontade de transmitir a propriedade. Mesmo com a falência da incorporadora, o cartório deve zelar pelo Princípio da Continuidade, garantindo que a corrente de proprietários na matrícula não seja quebrada sem o documento correto.
Abaixo, veja a diferença entre o que foi apresentado e o que o cartório exige:
| O que a parte apresentou | Por que foi negado? | O que é necessário? |
| Termo de Quitação (CEF) | Apenas prova o fim da dívida bancária. | Escritura Pública de Compra e Venda. |
| Confissão de Dívida | É um documento obrigacional, não real. | Decisão judicial que determine a adjudicação. |
| Posse por longos anos | A posse, por si só, não abre matrícula. | Usucapião (Judicial ou Extrajudicial). |
O Caminho para a Regularização
Se você se encontra em uma situação similar — onde a empresa vendedora desapareceu ou faliu — a decisão do CGJSP aponta dois caminhos principais:
- Ação de Adjudicação Compulsória: Se houver prova do contrato e da quitação, o juiz pode suprir a vontade da empresa falida e emitir uma carta de sentença que serve como título para o registro.
- Usucapião: Como mencionado na tese do julgamento, esta é uma via poderosa para quem já exerce a posse qualificada, permitindo a abertura da matrícula de forma originária, sanando os vícios da cadeia anterior.
Conclusão
A decisão no processo n. 1023776-65.2024.8.26.0068 serve de alerta: a quitação do financiamento é apenas metade do caminho. Sem o registro do título de transmissão, o comprador continua juridicamente vulnerável, especialmente se a “matrícula-mãe” do empreendimento sofrer ordens de indisponibilidade por dívidas da incorporadora.
