Você já viu um caso onde a Prefeitura aprova um projeto, mas o Cartório de Registro de Imóveis nega a averbação? Isso é mais comum do que parece e aconteceu recentemente em Várzea Paulista. A decisão da CGJSP no Recurso Administrativo 1003862-05.2021.8.26.0655 reforça que, no Direito Registral, a nomenclatura correta não é apenas um detalhe — é a chave para a validade do ato.
No caso em questão, os proprietários tentaram averbar um “desdobro” de um terreno de 10.000 m². Contudo, o Tribunal manteve a negativa do Oficial, lembrando que gleba não sofre desdobro.
Gleba x Lote: Você sabe a diferença real?
A confusão começou porque a Municipalidade expediu um “Alvará de Desdobro de Lote”. No entanto, na matrícula do imóvel, a área constava como uma gleba.
Para o Direito Registral, os conceitos são distintos:
- Gleba: É a terra “bruta”, que ainda não foi submetida ao parcelamento sob a égide da Lei 6.766/79.
- Lote: É a unidade já urbanizada, com infraestrutura básica e dimensões atendendo ao plano diretor.
A regra é clara: Se o imóvel ainda é uma gleba, ele só pode ser dividido via loteamento ou desmembramento. O “desdobro” é exclusivo para quem já é lote.
Os entraves da Especialidade Objetiva
Outro ponto crucial da decisão foi o Princípio da Especialidade Objetiva. O Tribunal entendeu que a descrição no alvará da prefeitura deve ser rigorosamente coincidente com a matrícula.
- Se o documento da prefeitura chama de “Lote 3E4P” e a matrícula diz apenas “Gleba”, o título será devolvido.
- A retificação deve ser buscada na origem (Prefeitura) para que os documentos falem a mesma língua que o registro.
A “fatura” dos 10.000 metros quadrados
Como a área possuía exatamente 10.000 m², incidiu a regra do desmembramento (Lei 6.766/79 e leis municipais). Isso significa que os proprietários são obrigados a destinar áreas ao patrimônio público (sistema de lazer e áreas institucionais). No desdobro simples, essa exigência não existiria, e foi por isso que a tentativa de “atalho” foi barrada.
O que foi flexibilizado?
Nem tudo foi derrota para os recorrentes. A Corregedoria afastou a exigência de reconhecimento de firma no requerimento de suscitação de dúvida. O entendimento é que, se a procuradora já tem poderes e a firma dos interessados já consta na procuração, exigir um novo reconhecimento no requerimento é um formalismo excessivo.
Conclusão
A decisão do Relator Francisco Loureiro deixa uma lição valiosa: a aprovação municipal é apenas uma das etapas. Para o sucesso do registro, a natureza jurídica do imóvel (gleba ou lote) dita as regras do jogo. Tentar registrar um desmembramento como se fosse desdobro gera insegurança jurídica e, invariavelmente, nota devolutiva.
