Em decisão recente proferida nos Embargos de Declaração do Recurso Administrativo 1106748-59.2025.8.26.0100/50000, a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (CGJSP) reafirmou um entendimento rigoroso sobre o cancelamento de hipoteca judiciária. O Tribunal ratificou que a base de cálculo para a cobrança de emolumentos deve ser o valor total da execução, e não o valor venal do imóvel, quando aquele for superior.
O julgado é um alerta para profissionais que atuam na área cível e imobiliária, pois o custo da taxa cartorária pode variar drasticamente dependendo do montante da dívida garantida.
O Conflito: Valor do Imóvel vs. Valor da Execução
A controvérsia surgiu quando um interessado buscou o cancelamento de uma hipoteca judiciária averbada sobre um imóvel de valor venal aproximado de R$ 1 milhão. Contudo, a execução que originou a garantia somava mais de R$ 22 milhões.
O registrador efetuou a cobrança com base no valor da dívida (execução), enquanto a parte defendia que, por se tratar de um ato de cancelamento de gravame, a base de cálculo deveria ser limitada ao valor do bem caucionado, conforme interpretação das Notas Explicativas da Tabela de Emolumentos de São Paulo.
A Regra do “Maior Valor”
O fundamento central da decisão repousa na Lei Estadual nº 11.331/2002, que rege os emolumentos no Estado de São Paulo. De acordo com o Artigo 7º, inciso I, a base de cálculo deve ser o valor do negócio jurídico declarado no título.
Na prática, o sistema registral observa os seguintes critérios:
- Valor da Dívida: Se o valor da obrigação garantida (execução) for declarado no título, este servirá de base.
- Valor Venal: Utiliza-se como parâmetro apenas se o valor do negócio for inferior ao valor fiscal do imóvel ou se a lei assim o determinar expressamente.
- Simetria Tributária: Se a averbação da hipoteca (ou penhora) incidiu sobre o valor da dívida, o seu cancelamento deve seguir o mesmo parâmetro para remunerar a responsabilidade do ato praticado.
Os Limites da Via Administrativa
Nos Embargos de Declaração, a Corregedoria-Geral, sob a relatoria da Desembargadora Silvia Rocha, rejeitou a tese de que a parte teria sido “induzida a erro” pelo cartório ao declarar o valor da execução no mandado.
O acórdão destacou pontos fundamentais:
- Legalidade Estrita: O julgador administrativo não pode criar isenções ou reduzir bases de cálculo por interpretação analógica ou “razoabilidade” se a lei é literal.
- Averbação com Valor: O cancelamento de hipoteca é classificado como averbação com valor econômico, devendo seguir as faixas das tabelas oficiais.
- Dever de Qualificação: Cabe ao registrador exigir que o título judicial traga o valor da causa ou execução para o enquadramento correto das custas.
