A Sentença Arbitral é reconhecida pela Lei de Arbitragem (Lei nº 9.307/96) como título hábil para registro. No entanto, sua eficácia, especialmente em casos que envolvem direitos reais imobiliários, deve se harmonizar com os princípios rígidos do Registro de Imóveis. Uma recente decisão da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo (Dúvida nº 1104501-08.2025.8.26.0100) manteve a negativa de registro de uma Carta de Sentença Arbitral, demonstrando o rigor da qualificação registral.
O caso analisado envolveu um pedido de Adjudicação Compulsória sobre um imóvel que já tinha a propriedade consolidada em nome da Caixa Econômica Federal (Credora Fiduciária), em virtude de uma Alienacão Fiduciária.
Os Dois Principais Óbices Registrais
A Juíza Renata Pinto Lima Zanetta julgou a dúvida procedente, confirmando a negativa do Oficial de Registro com base em duas categorias de vícios: formais e materiais.
1. Violação ao Princípio da Continuidade Registral
Este foi o principal óbice material. A sentença arbitral de adjudicação compulsória foi proferida em um procedimento que envolvia apenas o adquirente e a devedora fiduciante (a antiga proprietária), mas a atual proprietária tabular do imóvel era a Caixa Econômica Federal.
- Eficácia Inter Partes: A sentença arbitral vincula apenas as partes que firmaram o compromisso arbitral, conforme o Art. 31 da Lei de Arbitragem.
- Ausência de Anuência: Como a Caixa Econômica Federal não firmou o compromisso arbitral e não participou do procedimento, a decisão não poderia atingir seu direito de propriedade.
- Continuidade Quebrada: O Princípio da Continuidade (Art. 195 e 237 da LRP) exige que o imóvel seja transferido de quem está registrado como proprietário para o novo titular. Não sendo a Caixa parte, a Sentença Arbitral não poderia operar essa mutação no fólio real.
A decisão reforça que a notificação sobre o processo arbitral não substitui a necessidade de a proprietária tabular ter anuído à convenção de arbitragem.
2. Inaptidão Formal do Título Apresentado
O segundo óbice envolveu a forma do documento apresentado. O interessado não apresentou a Carta de Sentença Arbitral original, mas sim uma “ata notarial de carta de sentença” lavrada por um Tabelião de Notas.
O juízo identificou falhas no ato notarial em si:
- Ausência de Requisitos Obrigatórios: Faltavam informações essenciais na ata notarial, como local, data e hora da lavratura, qualificação do solicitante e o número do registro no livro do Tabelião, comprometendo a fé pública do documento.
- Dúvida de Autenticidade: O Oficial não conseguiu verificar a autenticidade de todas as peças extraídas dos autos no sistema CENAD, o que configura, por si só, um óbice registral, pois a atividade cartorária deve garantir a autenticidade e a segurança dos atos jurídicos (Art. 1º da LRP).
Conclusão: Arbitragem e a Segurança do Fólio Real
A decisão paulista sublinha que, embora a arbitragem seja um meio legítimo de resolução de conflitos, sua eficácia plena, quando envolve o Registro de Imóveis, está intrinsecamente ligada ao respeito inegociável dos princípios registrais. Uma Carta de Sentença Arbitral só poderá ser registrada se:
- For apresentada em sua forma legalmente apta.
- Respeitar o Princípio da Continuidade, exigindo que o proprietário tabular (ou o titular do direito real a ser atingido) tenha participado validamente do compromisso arbitral.
Para o Direito Imobiliário, o entendimento é crucial: a escolha pela arbitragem não permite contornar a necessidade de se ter o proprietário registrado na cadeia do compromisso arbitral, especialmente em casos complexos de Alienação Fiduciária com propriedade consolidada.
