O registro de garantias hipotecárias em empreendimentos imobiliários que envolvem múltiplos lotes ou unidades autônomas sempre gerou controvérsia quanto à cobrança de emolumentos. Deve o valor ser cobrado por cada lote individualmente (múltiplos atos) ou como um único registro?
A Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (CGJ-SP) trouxe um importante esclarecimento ao julgar o Recurso Administrativo nº 1006791-23.2024.8.26.0132, de Catanduva/SP. A decisão confirmou a aplicação da exceção legal, determinando a cobrança de emolumentos em ato único para o registro de hipotecas em contratos de mútuo para construção.
Múltiplos Atos vs. Ato Único
O cerne da discussão era se os registros de hipotecas em diversos lotes de um loteamento (utilizados como garantia em contratos de abertura de crédito para construção) deveriam ser cobrados de acordo com a regra geral de múltiplos atos (um emolumento para cada lote) ou se deveriam seguir a exceção prevista no Art. 237-A, § 1º, da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos – LRP).
A aplicação da regra do ato único é significativamente mais benéfica para o empreendedor, pois reduz drasticamente os custos cartorários no início do projeto.
A Tese Vencedora: Ato Único com Limites Definidos
A CGJ-SP acolheu o recurso, garantindo que a cobrança fosse realizada como ato único. O Relator, Desembargador Francisco Loureiro, destacou que o registro da hipoteca deve seguir o disposto no § 1º do Art. 237-A da LRP e no § 4º do Art. 68 da Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporação), desde que observados os limites legais:
Condições para a Cobrança em Ato Único
- Limite Temporal: O registro da garantia deve ocorrer após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, mas antes da averbação da conclusão das obras (ou da emissão do habite-se, na redação anterior). No caso, o pedido ocorreu após o loteamento e antes do habite-se.
- Limite Material: Os registros e averbações devem ser relativos à pessoa do loteador/incorporador ou a direitos reais de garantia, cessões ou negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades. No caso, o imóvel foi dado em garantia pela sucessora no loteamento.
A decisão reforça o caráter protetivo da norma, que visa fomentar o crédito e a construção habitacional.
Implicações Práticas no Direito Registral
A tese firmada pela CGJ-SP é de extrema importância para o mercado imobiliário e para os profissionais do Direito Registral:
- Redução de Custos: Confirma uma significativa economia nos emolumentos para a constituição de garantias em grandes projetos.
- Segurança Jurídica: Uniformiza o entendimento em São Paulo sobre a aplicação do Art. 237-A da LRP, especialmente em casos que envolvem hipotecas de múltiplos lotes em empreendimentos de construção.
Os operadores do direito imobiliário devem estar atentos a essa jurisprudência para garantir a correta aplicação da regra do ato único em seus projetos.
