Uma decisão da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe uma definição fundamental para o mercado imobiliário e financeiro. O julgamento tratou da responsabilidade pelo pagamento do IPTU em imóveis vinculados a contratos de financiamento com garantia de alienação fiduciária.
A decisão põe fim a uma antiga disputa entre prefeituras e instituições financeiras sobre quem deve figurar no polo passivo das cobranças fiscais nesses cenários.
O Caso: Pedido de Inclusão do Credor Fiduciário
O Município de São Paulo ajuizou uma execução fiscal para cobrar débitos de IPTU de um imóvel que havia sido alienado fiduciariamente ao banco Itaú Unibanco S.A.. O ente municipal defendia que, como a alienação fiduciária transfere a propriedade do bem para o credor (ainda que sob condição resolutiva), a instituição financeira deveria arcar com o imposto e possuía legitimidade passiva para a ação.
Após o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) afastar o banco da cobrança por entender que ele detém apenas a posse indireta, o Município recorreu ao STJ.
Os Recursos Repetitivos: O que São e Como Funcionam?
Os recursos especiais representativos de controvérsia, ou recursos repetitivos, são mecanismos processuais previstos no Código de Processo Civil. Eles servem para unificar o entendimento do tribunal superior quando existem múltiplos processos que discutem exatamente a mesma tese jurídica.
No caso em questão, o debate foi cadastrado sob o Tema 1.158 do STJ. A fixação dessa tese obriga as instâncias inferiores de todo o país a seguirem o mesmo entendimento técnico adotado pelos ministros, garantindo segurança jurídica.
Análise do Pedido de Afastamento Tributário
O ministro relator Teodoro Silva Santos relembrou que, conforme o artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN), o contribuinte do IPTU deve ser o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel. A jurisprudência já pacificou que a posse apta a sofrer cobrança tributária exige o chamado animus domini, ou seja, a efetiva intenção de se comportar como o dono definitivo da coisa.
Na alienação fiduciária, o credor possui apenas a propriedade resolúvel temporária e a posse indireta com o objetivo exclusivo de garantir um financiamento. Ele não detém o propósito de uso e gozo do imóvel como proprietário pleno.
Ademais, a legislação especial (Lei nº 9.514/97) estipula com clareza que o devedor fiduciante — quem usufrui diretamente do bem — é o único responsável pelos impostos, taxas e encargos condominiais até que o credor eventualmente se imita na posse por inadimplência contratual.
Conclusão: A Importância de Cumprir os Requisitos do CTN
A Primeira Seção do STJ negou provimento ao recurso do Município por unanimidade, ratificando a ilegitimidade passiva do credor fiduciário. Ficou fixado que as prefeituras não podem criar solidariedade tributária de maneira arbitrária ou interpretar a propriedade resolúvel fora dos limites impostos pelo CTN.
A decisão consolida proteção às instituições financeiras e ao mercado de crédito imobiliário, reiterando que a cobrança do IPTU deve recair estritamente sobre quem exerce a posse qualificada do patrimônio.
