A transição entre o antigo modelo de livros de transcrição e o atual sistema de matrículas (inaugurado pela Lei nº 6.015/1973) impõe rigor no momento em que o imóvel ingressa pela primeira vez no fólio real sob a nova legislação (Arts. 176, 227 e 228 da LRP).
No julgamento da Apelação Cível nº 1002027-69.2025.8.26.0322, oriunda da Comarca de Lins/SP, o CSMSP apreciou a tentativa de registro de uma escritura pública de doação com reserva de usufruto lavrada em 1992, cujo imóvel objeto ainda constava de uma transcrição do ano de 1958. A decisão manteve o óbice registral decorrente da falta de comprovação do estado civil dos doadores.
1. O Caso Concreto: O “Estado de Casados” sem Registro Civil
A interessada pretendia registrar a doação feita por seus avós em favor de sua genitora. Na transcrição originária (de 1958), o doador varão figurava como “casado”, mas o nome da esposa e o regime de bens não estavam indicados na certidão antiga.
Ao qualificar o título e a necessidade de abertura da nova matrícula, o Oficial de Registro de Imóveis exigiu:
- Apresentação da certidão de casamento dos doadores (para comprovação do regime de bens e qualificação do cônjuge virago).
- Cópia do RG e CPF da doadora.
A Alegação da Interessada: Sustentou ser faticamente impossível apresentar a certidão de casamento, pois as buscas no Registro Civil resultaram negativas (indicando que os avós viveram juntos em “posse de estado de casados”, sem formalização religiosa ou civil). Argumentou que a condição de casados constava de escrituras e certidões de óbito pretéritas lavradas no mesmo cartório, o que deveria bastar por razoabilidade.
2. A Tese do Julgado: A Mitigação do Art. 176, § 17 da LRP não Alcança o Estado Civil
A primeira instância jurisdicional-administrativa já havia afastado a exigência do RG e CPF da doadora falecida com base no princípio da razoabilidade. Contudo, manteve a exigência da certidão de casamento, o que foi ratificado unanimente pelo CSMSP.
A) Elemento Essencial da Qualificação Subjetiva
O Artigo 176, § 17, da Lei nº 6.015/1973 permite que elementos de especialidade objetiva ou subjetiva não constantes do título sejam complementados por declarações dos interessados, desde que não alterem elementos essenciais do ato jurídico.
O CSMSP fixou que o estado civil e o regime de bens são elementos estruturantes essenciais do negócio jurídico e do registro, pois:
- Definem a comunicabilidade patrimonial e a necessidade (ou não) de outorga uxória/marital.
- Garantem o encadeamento subjetivo ininterrupto sem o qual se violam os princípios da Continuidade (Arts. 195 e 237, LRP) e da Especialidade Subjetiva.
- A menção ao estado civil em certidões de óbito, escrituras antigas ou a simples “posse do estado de casados” constituem meras presunções fáticas, inaptas a substituir o assento do Registro Civil de Pessoas Naturais na tábua imobiliária.
B) Vedações da Esfera Administrativa e Vias Adequadas
Por ter natureza estritamente administrativa, a Dúvida Registral não comporta dilação probatória nem o reconhecimento de situações fáticas (como união estável ou posse de estado de casados) para suprir a falta de registro.
| Situação Identificada | Solução Inadequada (Barrada pelo CSMSP) | Vias Jurídicas Adequadas Apontadas |
| Ausência de Certidão de Casamento | Presumir o casamento por Menção em Óbito/Escritura. | Ação de Suprimento / Retificação de Registro Civil (Arts. 109 e 110 da LRP) ou Ação de Reconhecimento de União Estável. |
| Impossibilidade de Saneamento da Cadeia | Flexibilizar a abertura de matrícula com dados omissos. | Ajuizamento de Ação de Usucapião (modo originário de aquisição do domínio que rompe a dependência da cadeia pretérita). |
3. Aspecto Processual: Gratuidade de Justiça na Dúvida Registral
O acórdão trouxe também uma importante confirmação sobre a sistemática do processo administrativo de dúvida em São Paulo:
- Preparo e Gratuidade: O pedido de concessão da Justiça Gratuita formulado no recurso de apelação da dúvida foi julgado prejudicado.
- O fundamento é que as Leis Estaduais nº 11.331/2002 e nº 11.608/2003 não preveem a incidência de taxa judiciária ou preparo nos procedimentos de dúvida registral no Estado de São Paulo, tornando desnecessária a análise da hipossuficiência financeira para o processamento do recurso.
Conclusão e Tese de Julgamento
Tese do Julgamento (CSMSP 2026):
- A abertura de matrícula de imóvel oriundo de transcrição exige a qualificação subjetiva completa dos transmitentes/doadores, sendo indispensável a comprovação do estado civil e do regime de bens por certidão do Registro Civil.
- Presunções decorrentes de menções em escrituras antigas, certidões de óbito ou alegações de “posse do estado de casados” não suprem a especialidade subjetiva nem autorizam a abertura de matrícula com dados incompletos.
- O procedimento administrativo de dúvida não comporta dilação probatória, devendo a falta do assento civil ser sanada pelas vias ordinárias (suprimento/retificação judicial) ou por ação de usucapião.
💡 Revisão Rápida: Teste seus conhecimentos
Para fixar a inteligência deste acórdão do CSMSP de maio de 2026, responda:
- Por que o registrador não pôde aplicar a flexibilização do Artigo 176, § 17 da LRP para dispensar a certidão de casamento da doadora?
- Resposta esperada: Porque o § 17 do Art. 176 da LRP apenas permite a complementação por declaração simples para elementos que não alterem pontos essenciais do ato. O estado civil e o regime de bens são elementos estruturantes do negócio e do direito real, pois definem a comunicabilidade do patrimônio e a legitimação para a doação.
- A indicação do estado civil de “casado” constante em uma certidão de óbito ou em uma escritura antiga lavrada no mesmo cartório serve para suprir a falta do registro de casamento na qualificação do imóvel?
- Resposta esperada: Não. Tais menções constituem meras declarações informativas/presunções fáticas, sendo inaptas para substituir o assento do Registro Civil das Pessoas Naturais no fólio real, o qual exige prova documental estrita para garantia da segurança jurídica e do princípio da continuidade.
- Se a certidão de casamento não for localizada em nenhum cartório de RCPN e o ato civil nunca tiver ocorrido, quais as alternativas indicadas pelo Tribunal para regularizar a propriedade?
- Resposta esperada: A parte interessada deve buscar as vias ordinárias jurisdicionais: a) Ação de suprimento/retificação de registro civil ou de reconhecimento de união estável post mortem; ou b) Ação de Usucapião (forma originária de aquisição da propriedade que dispensa a higidez da cadeia filiatória anterior).
