O mercado imobiliário sofreu uma mudança significativa com a entrada em vigor do Provimento nº 188/2024 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). A nova norma altera o procedimento de registro de imóveis e reforça a necessidade de uma análise de risco completa e abrangente antes da aquisição de um imóvel.

Mas, afinal, o que muda na prática?

Para entender a relevância dessa mudança, é importante conhecer o fluxo tradicional de uma compra e venda imobiliária. O comprador interessado em adquirir um imóvel, muitas vezes sem assessoria jurídica especializada, dirige-se ao tabelionato de notas para a lavratura da escritura pública. Em alguns casos, por desconhecimento, ele dispensa a apresentação de certidões em nome do vendedor, ignorando as possíveis consequências desse ato.

Com a escritura em mãos, o comprador então leva o documento ao cartório de registro de imóveis para protocolar o pedido de transferência da propriedade. Antes do Provimento nº 188 do CNJ, caso surgisse uma ordem de indisponibilidade de bens em nome do vendedor após o protocolo do registro, o comprador ainda teria direito à conclusão do processo de transferência do imóvel. O princípio da prioridade no registro imobiliário garantia essa segurança.

Agora, com a nova regulamentação do CNJ, se houver uma determinação de indisponibilidade, ainda que posterior à prenotação da escritura, o registro da compra e venda será impedido automaticamente, salvo se a ordem judicial indicar expressamente o contrário. Em outras palavras, mesmo que o comprador tenha formalizado a aquisição e protocolado seu título antes da restrição, a transferência da propriedade não ocorrerá.

Essa mudança tem como objetivo evitar que vendedores com dívidas judiciais transfiram bens para terceiros como forma de fraudar credores. Contudo, o impacto dessa nova regra recai diretamente sobre os compradores, que, muitas vezes, desconhecem a importância de realizar uma análise de risco detalhada prévia à conclusão de um negócio imobiliário.

Diante desse novo cenário, quais são as precauções necessárias para garantir uma compra segura?

1. Solicitação de Certidões Negativas: O comprador deverá exigir a emissão de certidões em nome do vendedor, a fim de verificar a existência de processos que possam resultar em bloqueios ou indisponibilidades patrimoniais.
2. Pagamentos Condicionados ao Registro: Uma estratégia segura é negociar o pagamento do preço do imóvel somente após a conclusão do registro no cartório de imóveis, evitando riscos de bloqueios inesperados.
3. Uso de “Escrow Account Notarial”: Trata-se de uma conta administrada por um tabelião, na qual o valor da compra fica retido até a efetiva concretização do registro do imóvel, garantindo mais segurança ao comprador.
4. Assessoria Jurídica Especializada: O acompanhamento de um advogado especializado em análise de risco na compra e venda de imóveis é essencial para garantir que todos os aspectos legais sejam devidamente analisados, reduzindo os riscos de futuras complicações.

Com a entrada em vigor do Provimento nº 188 do CNJ, a segurança na compra de imóveis exige ainda mais cautela e planejamento. A realização de uma análise minuciosa antes da assinatura da escritura torna-se fundamental para evitar prejuízos e assegurar que o sonho da casa própria não se transforme em um pesadelo.

Beatriz Candido Branco

Advogada, membro da coordenação da comissão de direito imobiliário da OAB Londrina e professora de direito imobiliário na Marcos Salomão Educação.