O Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu recentemente o julgamento do Tema 1288 do STJ (REsp 2.126.726-SP), definindo uma questão vital para quem lida com financiamentos imobiliários: a retroatividade ou não das regras de retomada de imóveis pela Lei n. 13.465/2017.
A decisão impacta diretamente a possibilidade de o devedor “salvar” o imóvel após a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário.
O que mudou com a Lei n. 13.465/2017?
Antes dessa lei, muitos tribunais permitiam que o devedor pagasse a dívida (purgasse a mora) até a assinatura do auto de arrematação no leilão. A nova legislação restringiu esse direito: uma vez consolidada a propriedade em nome do banco, o devedor perde o direito de purgar a mora, restando-lhe apenas o direito de preferência para comprar o imóvel pelo valor da dívida.
A tese fixada pelo STJ (Tema 1288)
A grande dúvida era se essa regra mais rígida de 2017 se aplicaria a contratos assinados antes dela. O STJ definiu que o fator determinante não é a data da assinatura do contrato, mas sim a data da consolidação da propriedade.
Veja como ficou a divisão:
1. Consolidação ANTES da Lei de 2017
Se a propriedade foi consolidada e a mora purgada nos termos do Decreto-Lei n. 70/1966 antes da vigência da nova lei, o ato é considerado perfeito. O devedor pode retomar o contrato de financiamento original.
2. Consolidação APÓS a Lei de 2017
Independentemente de quando o contrato foi assinado, se a consolidação da propriedade ocorreu após a entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, aplica-se a regra nova.
- Consequência: O devedor não pode mais purgar a mora para retomar o financiamento.
- O que resta: Apenas o direito de preferência na aquisição do bem no leilão.
Por que essa decisão é importante?
| Para o Credor (Bancos) | Para o Devedor |
| Maior celeridade na recuperação do crédito. | Necessidade de purgar a mora antes da consolidação. |
| Redução de liminares que suspendiam leilões. | Perda da chance de “parcelar” a retomada no final do processo. |
| Segurança para investidores de leilões. | O direito de preferência torna-se a última cartada. |
Conclusão
A fixação do Tema 1288 do STJ encerra discussões intermináveis nas instâncias inferiores. Para os profissionais do Direito, a lição é clara: o foco da defesa ou da estratégia de retomada deve observar rigorosamente o momento em que a propriedade foi averbada em nome do credor no Cartório de Registro de Imóveis.
