Introdução
Em recente julgamento, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou importante entendimento sobre o prazo de prescrição aplicável à restituição da comissão de corretagem em casos de resolução contratual por atraso na entrega do imóvel. A decisão, proferida no REsp 1.897.867-CE (Tema 1099), definiu que o prazo é decenal, afastando a aplicação da prescrição trienal em hipóteses semelhantes.
O que foi decidido pelo STJ?
A controvérsia analisada dizia respeito ao prazo prescricional para que o comprador pudesse exigir da construtora/incorporadora a devolução da comissão de corretagem, quando o contrato é desfeito por culpa da empresa em razão do atraso na obra.
O Tribunal entendeu que:
- Aplica-se o prazo decenal previsto no art. 205 do Código Civil;
- A devolução da comissão de corretagem decorre do contrato e não de enriquecimento sem causa;
- O termo inicial da prescrição é a data em que o consumidor tem ciência da recusa da incorporadora em devolver os valores pagos.
Diferença em relação ao Tema 938
No Tema 938, o STJ havia fixado a prescrição trienal para hipóteses de repetição de indébito decorrente de cláusulas abusivas.
No entanto, o caso do Tema 1099 é distinto, pois a devolução da comissão de corretagem decorre da resolução contratual por inadimplemento, o que caracteriza uma obrigação contratual e não mero enriquecimento sem causa.
Impactos práticos para consumidores e incorporadoras
Essa decisão traz maior segurança jurídica aos compradores que se sentem lesados pelo atraso na entrega do imóvel:
- Adquirentes: passam a ter 10 anos para ingressar com a ação de restituição da comissão de corretagem;
- Construtoras/incorporadoras: precisam estar atentas ao risco de demandas judiciais mesmo após longo período do rompimento contratual.
Conclusão
A fixação do prazo prescricional decenal pelo STJ no Tema 1099 representa um marco na jurisprudência sobre incorporação imobiliária. O entendimento reforça a proteção ao consumidor e diferencia situações de cláusulas abusivas das de inadimplemento contratual.
