Imagine a seguinte situação: você compra um imóvel comercial, paga por ele, mas não faz o registro da transação no cartório. Anos depois, descobre que esse mesmo imóvel foi hipotecado e está sendo penhorado para quitar uma dívida do antigo proprietário. De quem é o direito?
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisou um caso exatamente assim e a decisão reforça um dos mantras mais importantes do direito imobiliário: o registro é fundamental para garantir a propriedade e proteger seu direito contra terceiros.
O Caso: Uma Compra Sem Registro e uma Hipoteca Surpresa
Uma compradora adquiriu um imóvel comercial em 2007, formalizando a negociação por meio de um contrato particular de promessa de compra e venda. No entanto, ela não levou o contrato a registro no Cartório de Registro de Imóveis.
O problema surgiu anos mais tarde, em 2018, quando ela descobriu que a antiga proprietária havia dado o mesmo imóvel como garantia em uma hipoteca para uma imobiliária em 2009. Como a dívida não foi paga, a imobiliária (credora de boa-fé) iniciou a execução e pediu a penhora do bem.
Inicialmente, o juiz de primeiro grau deu razão à compradora. Contudo, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) reverteu a decisão, entendendo que a hipoteca, por ter sido devidamente registrada, deveria prevalecer sobre o contrato de “gaveta”.
A Decisão do STJ: Por Que o Registro é o Ponto Central?
Ao analisar o recurso (REsp 2.141.417), o ministro relator, Antonio Carlos Ferreira, destacou que a ausência de registro da promessa de compra e venda foi o ponto decisivo. A Corte Superior estabeleceu os seguintes pontos:
- Direito Pessoal vs. Direito Real: Sem o registro, o contrato de compra e venda gera apenas um direito pessoal, ou seja, uma obrigação válida somente entre o comprador e o vendedor. Ele não é oponível a terceiros.
- Publicidade e Efeito Erga Omnes: É o registro no cartório que transfere a propriedade e torna o direito do comprador conhecido por todos (efeito erga omnes). Somente a partir daí é que o direito se torna real e pode ser defendido contra qualquer outra pessoa.
- Proteção ao Terceiro de Boa-Fé: A imobiliária que recebeu o imóvel em hipoteca agiu de boa-fé, pois, ao consultar a matrícula do imóvel, não havia nenhuma informação sobre a venda. Para ela, o imóvel ainda pertencia à antiga proprietária.
- Súmula 308 Não se Aplica: O STJ afastou a aplicação da Súmula 308 (que protege o comprador de hipoteca entre construtora e banco), pois ela se destina a imóveis residenciais do Sistema Financeiro de Habitação, o que não era o caso.
O tribunal concluiu que, como a imobiliária não tinha como saber da venda anterior, sua garantia hipotecária registrada legalmente deve prevalecer.
Conclusão: A Lição Mais Importante
A decisão do STJ serve como um alerta poderoso para todos que negociam imóveis. A formalização de um contrato particular é apenas o primeiro passo. Para garantir de fato o seu direito de propriedade e evitar surpresas desagradáveis no futuro, é indispensável e urgente levar o contrato ou a escritura para registro no Cartório de Imóveis competente.
