A formação de duplicidade de matrículas ou sobreposição de áreas no fólio real — frequentemente resultante de processos de discriminação de terras devolutas, criação de novos entes federativos ou desmembramentos territoriais históricos — suscita complexos litígios no Direito Imobiliário e Notarial. Quando duas ou mais pessoas figuram em assentos distintos que incidem sobre o mesmo espaço geográfico, indaga-se: qual das cadeias registrais deve prevalecer perante o ordenamento civil?
Ao apreciar o REsp nº 2.189.786/TO, a Terceira Turma do STJ negou provimento ao recurso de uma empresa imobiliária. O colegiado reafirmou que os atos registrais gozam de presunção relativa de veracidade que exige prova cabal para ser derruída e que, em confronto de matrículas com encadeamentos decorrentes da mesma matriz pública, prevalece a anterioridade registral da cadeia mais antiga, restando inviável anular assento consolidado em razão de meras imprecisões formais passíveis de simples retificação.
1. O Caso Concreto: As Matrículas Sobrepostas na Criação da Capital Palmas/TO
A controvérsia tem por pano de fundo a criação do Estado do Tocantins e a instalação do Registro de Imóveis de sua capital, Palmas:
- A Cadeia Originária (Matrícula nº 20.338): Criada em 07/03/1994, decorreu de acordo formalizado entre o Estado do Tocantins e o particular Getúlio Faustino de Godoy nos autos da Desapropriação nº 94/91. A titularidade foi sucessivamente transmitida e registrada por escrituras públicas em favor de adquirentes sucessivos (com registro R03-20.338 datado de 01/11/1994).
- O Equívoco do Cancelamento Administrativo: No bojo de ação discriminatória promovida pelo INCRA (nº 335/82), que deu origem à matrícula-mãe nº 30.770, o acórdão transitado em julgado determinou o cancelamento das titulações pretéritas, ressalvando expressamente os títulos definitivos de domínio já outorgados pelo próprio Estado do Tocantins. Nada obstante, o Procurador do Estado expediu em 1999 o Ofício nº 075/99 ordenando o cancelamento indistinto de todas as matrículas, o que induziu o oficial do cartório a erro.
- A Restauração pelo CNJ e o Título Tardio: Em 2009/2010, no Pedido de Providências nº 0005914-60.2009.2.00.0000, o Conselho Nacional de Justiça detectou a fraude desse cancelamento massivo e ordenou o restabelecimento imediato das matrículas outorgadas pelo Estado (inclusive a matrícula nº 20.338), tornando sem efeito os cancelamentos e desconstituindo assentos abertos posteriormente.
- A Pretensão da Empresa Recorrente: A recorrente (Four Empreendimento) alegou que adquiriu lotes sobrepostos do próprio Estado (titulados pelo ITERTINS em junho de 2010 e matriculados sob os nºs 104.702, 104.703 e 104.704). Ajuizou ação pretendendo anular a matrícula originária nº 20.338 (sob argumento de supostos vícios formais na carta de sentença originária) e restabelecer os seus registros de 2010.
2. Fundamentos Jurídicos da Terceira Turma (Ministra Nancy Andrighi)
O voto condutor estabeleceu premissas estruturantes para a qualificação registral e o deslinde de nulidades no fólio real:
A) Presunção Juris Tantum de Veracidade e Princípio da Fé Pública (Arts. 1.245 do CC e 252 da LRP)
A transmissão imobiliária entre vivos consuma-se pelo registro do título no Registro Geral de Imóveis (art. 1.245, caput, CC).
- O registro imobiliário é dotado de fé pública, gerando presunção relativa (juris tantum) de que o titular tabular é o legítimo proprietário (art. 1.245, § 2º, CC e art. 252 da Lei nº 6.015/1973).
- A anulação de assento registral possui efeitos drásticos em cascata, pois desfaz os negócios de terceiros adquirentes ao longo de toda a cadeia filiatória. Por tal razão, o afastamento da higidez do fólio reclama prova robusta e inequívoca de nulidade de pleno direito, o que a recorrente não produziu.
B) Vício Formal Retificável vs. Nulidade de Pleno Direito (Arts. 213 e 214 da LRP)
A empresa sustentava que a matrícula nº 20.338 padecia de nulidade porque dela constou como causa uma “carta de sentença de desapropriação”, quando a ação fora extinta sem resolução de mérito, e a aquisição resultara de acordo formal administrativo.
- O STJ assentou que tal disparidade constitui mera incorreção redacional na indicação do título causal.
- A vontade material do Estado e a titularidade transmitida ao particular eram inequívocas e amparadas em escritura pública de desapropriação amigável.
- Falhas na indicação da matrícula originária ou no enquadramento do título translativo ensejam retificação administrativa ou judicial (art. 213 da LRP), não ostentando gravidade apta a desencadear a nulidade absoluta do assento (art. 214 da LRP).
C) Sobreposição de Matrículas: Prevalência da Anterioridade Registral
Na colisão de duas cadeias registrais decorrentes de alienações pelo mesmo ente público sobre o mesmo polígono de terras, resolve-se o impasse pelo critério da prioridade/anterioridade registral (prior in tempore, potior in jure):
- A cadeia dominial dos recorridos esteia-se em título estatal outorgado em 1994 e registrado de forma regular e contínua.
- O título da empresa recorrente foi expedido apenas em 2010, inclusive por órgão administrativo incompetente à época (ITERTINS em vez de CODETINS, violando a Lei Estadual nº 2.330/2010).
- A anterioridade do registro mais antigo protege a boa-fé dos adquirentes pretéritos e repele a sobreposição ulteriormente descerrada.
Conclusão e Tese de Julgamento
Tese de Julgamento (STJ – Terceira Turma, Outubro/2026):
- Os atos registrais gozam de presunção relativa (juris tantum) de veracidade e legitimidade (art. 1.245, § 2º, do CC e art. 252 da Lei nº 6.015/1973), exigindo-se prova inequívoca e robusta para a decretação de sua nulidade de pleno direito.
- Diante de duplicidade ou sobreposição de matrículas imobiliárias oriundas de alienações efetuadas pelo mesmo ente estatal, o conflito dominial soluciona-se pela primazia da prioridade e anterioridade registral da cadeia filiatória mais remota, que se mantém hígida e intangível perante registros posteriores.
- Imprecisões na especificação do título causal constante da certidão registral não configuram nulidade de pleno direito, autorizando exclusivamente a regularização pela via da retificação de registro.
Revisão Rápida: Teste seus conhecimentos
- Por que a divergência na matrícula entre a menção a uma “carta de sentença” e a existência de um “acordo extrajudicial de desapropriação” não acarretou a nulidade absoluta da matrícula nº 20.338?
- Resposta esperada: Porque a transmissão do domínio pelo Estado foi materialmente hígida e legítima. A divergência formal quanto à denominação ou instrumento do título causal constitui mera irregularidade extrínseca de redação, a qual enseja retificação de registro nos termos do art. 213 da LRP, não alcançando o grau de nulidade de pleno direito (art. 214 da LRP).
- Como o STJ soluciona a concorrência dominial quando ocorrem duas ou mais matrículas abertas sobre a mesma coordenada geográfica por atos de alienação do mesmo ente público?
- Resposta esperada: Aplica-se o princípio da prioridade registral (prior in tempore, potior in jure). Se ambas as cadeias derivam de alienações válidas do ente público, deve prevalecer o fólio cujo encadeamento originário e transcrição de domínio sejam mais antigos no tempo, reputando-se nulas e canceladas as matrículas superpostas abertas posteriormente.
- Qual a consequência do julgamento de ação discriminatória quanto aos títulos definitivos de domínio já outorgados pelo Estado aos particulares antes da sentença demarcatória?
- Resposta esperada: Conforme reiterado pelo STJ e pelo CNJ, a sentença da ação discriminatória ressalva os títulos definitivos emitidos pelo próprio Estado. Não cabe o cancelamento dessas matrículas particulares, mas tão somente a retificação da filiação da titularidade estatal de origem, que deixa de ser derivada para constituir-se em aquisição originária na nova matrícula-mãe descerrada da área discriminada.
