A febre dos ativos digitais chegou ao mercado imobiliário com a promessa de desburocratização, mas o Provimento CG 54/2025 da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo trouxe um balde de água fria para os entusiastas da “tokenização sem limites”.
Em decisão recente (Processo 2025/113504), relatada pelo Desembargador Francisco Loureiro, ficou terminantemente proibida qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a tokens digitais ou representações em blockchain.
O conflito: Inovação Tecnológica vs. Segurança Jurídica
A tokenização imobiliária consiste em transformar frações de um imóvel (ou direitos sobre ele) em ativos digitais (tokens) negociáveis em redes de blockchain. Embora a tecnologia ofereça rastreabilidade, a Corregedoria entendeu que ela não substitui a fé pública e a qualificação jurídica do registrador.
Os fundamentos da proibição
A decisão baseou-se em três pilares do nosso ordenamento jurídico:
- Exclusividade do Registro (Art. 172 da LRP): A Lei de Registros Públicos reserva exclusivamente ao oficial de registro a constituição, modificação e publicidade dos direitos reais.
- Unicidade do Título (Art. 1.245 do Código Civil): No Brasil, a transferência da propriedade exige o registro do título no Registro de Imóveis. Criar um “token” que circule a propriedade fora desse sistema cria um registro paralelo perigoso.
- Diferença entre Ativo Econômico e Direito Real: Um token pode representar uma expectativa financeira ou um direito obrigacional, mas não pode fracionar a propriedade imobiliária juridicamente.
Blockchain substitui o Cartório?
Muitas empresas de tecnologia argumentam que o blockchain é imutável e, portanto, seguro. No entanto, a Corregedoria destacou que a imutabilidade técnica não se confunde com o controle institucional exercido pelo Poder Judiciário.
Conclusão: O risco dos sistemas paralelos
A edição do Provimento CG 54/2025 visa impedir que o mercado imobiliário brasileiro se fragilize com sistemas de registros privados que não oferecem as garantias mínimas da Lei 6.015/73. Até que o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) defina diretrizes nacionais, a ordem em São Paulo é clara: o token fica fora da matrícula.
Para advogados e investidores, fica o alerta: transações baseadas exclusivamente em tokens sem o devido registro imobiliário não transferem propriedade e podem ser consideradas nulas ou ineficazes perante terceiros.
