A recente decisão do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo (TJSP), no julgamento da Apelação Cível nº 1005330-72.2024.8.26.0663, trouxe importantes esclarecimentos sobre a usucapião extrajudicial, especialmente no que se refere à preclusão administrativa, divergência de área, e notificação simplificada.
O que estava em jogo?
Os apelantes buscavam o reconhecimento de usucapião extraordinária sobre parte de um lote em Votorantim, mas enfrentaram a negativa do registro sob três principais argumentos:
- Suposta preclusão do direito de suscitar dúvida;
- Divergência de área entre a planta e a matrícula;
- Exigência de notificações formais, mesmo havendo sistema eletrônico disponível.
Principais pontos decididos
O Tribunal afastou as objeções da Oficial de Registro e deu provimento à apelação, firmando importantes teses para o Direito Registral:
1. Preclusão no processo administrativo: aplicação limitada
- A prenotação estava válida, o que afasta a alegação de preclusão.
- A instância administrativa não comporta o mesmo rigor formal da judicial, prevalecendo o princípio da verdade material.
2. Divergência de área não impede a usucapião
- É possível que a área medida na planta seja maior do que a constante na matrícula.
- Essa diferença não caracteriza litígio automaticamente. A existência de litígio só se confirma com impugnação expressa de confrontante.
3. Notificação simplificada é válida
- A notificação simplificada é permitida se a serventia disponibilizar acesso eletrônico ao processo, como nos sistemas da ARISP.
- Isso promove eficiência, economia e sustentabilidade, sem comprometer a segurança jurídica.
O que isso muda na prática?
Essa decisão reforça que o processo de usucapião extrajudicial deve ser interpretado com flexibilidade, respeitando o princípio da eficiência administrativa. Para profissionais que atuam no Direito Imobiliário e Registral, o julgado sinaliza:
- Menos rigidez no cumprimento de prazos;
- Maior abertura para regularização de áreas com diferenças mínimas;
- Valorização do uso de tecnologias para notificação.
Conclusão
O reconhecimento extrajudicial da usucapião é um instrumento valioso de regularização fundiária. A decisão do TJSP evidencia que o procedimento deve ser orientado pela efetividade e razoabilidade, sem travas desproporcionais que prejudiquem o direito do cidadão à moradia e à formalização da posse.
