Grande parte dos proprietários registrais desconhece que poderá ocorrer alteração no valor da sua propriedade se forem encontrados minerais em seu subsolo.

O Código de Minas existe desde 1940, através do Decreto-Lei n° 1.985, mas ainda é pouco conhecido. Por isso, é importante esclarecer que a União é dona do subsolo de todas as propriedades, conforme dispõe a Constituição Federal (art. 20, V e IX; art. 176 §§ 1º, 2º e 3º).

Dessa forma, os recursos minerais são caracterizados de uma maneira distinta do solo. Caso alguém queira aproveitá-los ou explorá-los, deverá solicitar autorização à União e não ao proprietário registral. Contudo, o proprietário terá assegurado o direito de superficiário. Dentre estes direitos, conforme o Código de Mineração:

1. de participação do proprietário do solo nos resultados da lavra;
2. de transferir ou caucionar o direito ao recebimento de determinadas prestasões futuras; 
3. de renunciar ao direito;
4. de indenização por danos e prejuízos (materiais ou morais) causados à propriedade ou ao seu proprietário,
5. de garantia pelo minerador da responsabilidade pela recuperasa° da área lavrada (reabilitasa° para uso pós-mineração).

Cabe ressaltar que o valor que o superficiário irá receber deve ser acordado mediante contrato com o empreendedor minerário e algumas regras devem ser observadas:

1. — A renda não poderá exceder ao montante do rendimento líquido máximo da propriedade na extensão da área a ser realmente ocupada;

2. — A indenização por danos causados não poderá exceder o valor venal da propriedade na extensão da área efetivamente ocupada pelos trabalhos de pesquisa, salvo no caso previsto no inciso seguinte;

3. — Quando os danos forem de molde a inutilizar para fins agrícolas e pastoris toda a propriedade em que estiver encravada a área necessária aos trabalhos de pesquisa, a indenização correspondente a tais danos poderá atingir o valor venal máximo de toda a propriedade;

4. — Os valores venais a que se referem os incisos II e III serão obtidos por comparação com valores venais de propriedade da mesma espécie, na mesma região;

5. — No caso de terrenos públicos, é dispensado o pagamento da renda, ficando o titular da pesquisa sujeito apenas ao pagamento relativo aos danos e prejuízos;

O superficiário sempre poderá dispor do seu imóvel, desde que não interfira nos trabalhos de pesquisa a serem realizados na área, cabendo indenizações proporcionais ao proprietário da terra pela área efetivamente a ser ocupada pelo empreendedor minerário, quando esse realizar modificações que inviabilizam o uso da terra.

O superficiário tem alguns direitos de indenização?

Sim, porque a nossa terra, a nossa propriedade, nos dá direito à superfície, mas o subsolo é da União. Então, caso alguém solicite o uso do subsolo, o proprietário terá direito a uma indenização, a uma remuneração. Eu, particularmente, acredito na importância de publicizar na matrícula do Registro de Imóveis as áreas que são de interesse de lavra quando aberto o requerimento de estudo. Nesse momento ainda não há um valor econômico efetivo, por isso há a necessidade de passar pelo processo de Iicença e autorização de extração. Mas se ocorrer a confirmação de que haverá uma exploração de minérios no subsolo, é possível negociar os direitos aos créditos durante o período de exploração da jazida.

O cenário brasileiro

O Brasil é um dos países de grande destaque do setor mineral mundial, embora com baixos investimentos se comparado a outros países, mas com alto potencial de novas descobertas de bens minerais.

É importante ressaltar que o setor mineral é a base de sustentação para diversas cadeias produtivas e a nossa fonte de minérios de ferro é maior do que a da China, que até então era considerada a maior produtora.Existem vários leilões de áreas de interesse de mineração no Brasil, para dar um exemplo, em 18 de outubro de 2023 houve leilão de algumas áreas da Bahia para exploração de diamantes. Mas é preciso saber que ter minério em sua propriedade não significa que ela seja viável à exploração, pois nem toda área que é autorizada a fazer a lavra e terá o que se espera de minérios para serem retirados. Mas podem ocorrer impactos no valor da terra para o proprietário, que passa a ter o direito de receber uma indenização prevista no “direito do superficiário”. A União, os estados e os municípios também passam a ter direitos de ganhos sobre determinadas regiões dentro do país, devido ao aumento das lavras.

Diante desse cenário, nos prõximos anos, perceberemos que essa crescente movimentação poderá ocasionar na valorização ou desvalorização de determinadas regiões, não só pelo minério de ferro, mas por diversos outros elementos, ao exemplo do diamante, ouro e do nióbio.

Há um valor fundamental, se levarmos em consideração que existem previsões que foram tomadas de maneira internacional como é o caso da Conferência as Nações Unidas sobre Mudança do Clima COP26″ (maior e mais importante conferência climática do planeta), em que ficou determinado que até 2050, deve-se ter emissão líquida zero para gases. Isso faz com que existam metas de descarbonizar o sistema energético global. Nessa direção, o Brasil leva uma grande vantagem em função de tudo o que tem no solo e no subsolo de nosso país e que acaba não sendo do nosso conhecimento.

Atualmente (2023) existem 122.994 estudos de lavras solicitadas, ou seja, há muita coisa acontecendo no nosso território que pode causar impactos positivos ou negativos no valor dos imóveis. Em fevereiro de 2018, 5 bairros de Maceió/AL foram afetados negativamente, em funsa° da exploração minerária (extração de sal-gem a que é formado no subsolo a cerca de mil metros da superfície).

Na ocasião, cerca de 14 mil imóveis foram condenados e 60 mil pessoas tiveram que sair de casa. Em Santa Catarina, houve casos de movimentação de terra na região carbonífera de Lauro Muller, que resultaram em prejuízos a proprietários superficiários que necessitaram recorrer ao judiciário. Sendo assim, devemos nos atentar para essa nova situação.

Às vezes, deparamo-nos com uma situação em que toda a região de uma cidade pode ser afetada, se não houver um cuidado maior dos entes responsáveis, no caso, município, estado e União. Então, com a perspectiva de triplicação das áreas a serem exploradas até 2027, é importante estarmos atentos ao tema e seus desdobramentos.

Acredito que essa pesquisa deva ser incluída na Due diligence do seu cliente. Portanto, deve-se verificar se naquela região, naquele município, naquele estado, existe algo que possa causar um aumento ou uma diminuição do valor do imóvel. Até então não estávamos habituados a essa pesquisa, mas a mineração é uma área que vem crescendo dentro do país. Portanto, haverá uma modificação no mercado imobiliário das áreas onde ocorrerão as exploraçóes minerais. Por isso, é importante cuidarmos e alertarmos sobre as regiões de lavra, para que a taxa de remuneração seja devidamente paga.

Cada vez que exploram o subsolo e encontram esses minérios, deve-se pagar uma taxa de remuneração, o royalty. Assim, o proprietário da área recebe um pagamento pelo uso da ãrea, bem como a União, o Estado e o município que devem reverter em benfeitorias e melhorias para a região.

Deve-se tomar um cuidado adicional nas regiões mais carentes, pois se ao término da exploração minerária não tiver ocorrido a estruturação do local, a área poderá tornar-se mais miserável. É importante estar atento, já que não sabemos os impactos que podem acontecer ao longo da exploração minerária de quinze, vinte anos, por isso, faz-se necessário cobrar que seja feito um estudo, uma observação, de fato, para que isso traga frutos para aquele local, para que não fique empobrecido depois.

Luciana Antunes

Advogada especialista em regularização de imóveis. Corretora de Imóveis, integrante do Time Holding
Brasil e mentorada da Turma Aliança Triunfo do Professor Doutor Marcos Salomão. Membro do Instituto Brasileiro de Regularização Fundiária (IBRF)