EMENTA CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA N. 308/STJ. REGISTRO. CARTÓRIO DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA. INOPONIBILIDADE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. GARANTIA REAL. HIPOTECA. EFICÁCIA. MULTA. EMBARGOS PROTELATÓRIOS. NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
RECURSO ESPECIAL Nº 2141417 – SC (2023/0138310-7)
RELATOR: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
Resenha do blog:
Promessa de compra e venda sem registro não oponível a terceiro de boa-fé, decide STJ.
Entenda por que o registro imobiliário continua sendo essencial para garantir direitos perante terceiros em transações de imóveis comerciais.
O que motivou a decisão:
Em recente julgamento (REsp 2.141.417/SC), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou um ponto crucial para o mercado imobiliário: promessas de compra e venda de imóveis comerciais que não são registradas em cartório não têm eficácia contra terceiros de boa-fé, mesmo que celebradas antes da hipoteca.
O caso envolveu uma compradora que firmou contrato particular de promessa de compra e venda, mas que, anos depois, descobriu que o imóvel havia sido hipotecado pela antiga proprietária. O problema? O contrato não havia sido registrado na matrícula do imóvel.
O que diz a lei sobre o registro de imóveis:
De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro no cartório de registro de imóveis. Antes disso, a pessoa tem apenas um direito pessoal, não um direito real. Esse direito pessoal não é oponível a terceiros, ou seja, não tem efeitos jurídicos frente a outras pessoas que adquirirem ou receberem o imóvel de boa-fé.
O entendimento do STJ
Na decisão, o Ministro Antonio Carlos Ferreira destacou que:
A Súmula 308 do STJ, que protege compradores de imóveis residenciais contra hipotecas, não se aplica a imóveis comerciais;
O contrato de promessa de compra e venda sem registro é válido apenas entre as partes, mas não produz efeitos contra terceiros;
O credor que recebeu o imóvel como garantia hipotecária agiu de boa-fé, pois consultou a matrícula e não encontrou nenhum registro de compra anterior;
Portanto, prevalece a hipoteca em favor do terceiro de boa-fé.
A única vitória da compradora foi o afastamento da multa por embargos protelatórios. O direito à propriedade, porém, não foi reconhecido.
Pontos-chave da decisão:
Registro imobiliário é obrigatório para tornar o contrato oponível a terceiros;
Boa-fé do comprador não é suficiente se o contrato não está registrado;
A Súmula 308/STJ não se aplica a imóveis comerciais;
Hipotecas posteriores podem prevalecer se o promitente comprador não registrou seu contrato;
Direito pessoal não gera proteção real frente a terceiros.
Conclusão:
A decisão reforça um alerta importante: sem registro, o comprador corre riscos, mesmo tendo firmado contrato válido. O registro da promessa de compra e venda não é mera formalidade — é o que assegura o direito real de aquisição e protege contra terceiros.
Se você vai adquirir um imóvel, especialmente comercial, não basta ter um contrato assinado. Procure um advogado ou profissional especializado e regularize o negócio no cartório de registro de imóveis. É esse cuidado que garante sua segurança jurídica.
Decisão na íntegra:
