A formalização da partilha de bens decorrente da dissolução de união estável exige especial atenção à cadeia de titularidade dominial e à regularidade fiscal do negócio de divisão. Não raro, as partes tentam levar a registro títulos judiciais finais sem observar os atos intermediários indispensáveis ou sem atribuir valoração aos bens partilhados.
Ao apreciar o caso da Comarca de Ourinhos/SP, o CSMSP negou provimento ao recurso de apelação e manteve a procedência da dúvida suscitada, fixando que o registrador não pode registrar extinção de condomínio sem prévia inscrição da meação na matrícula, tampouco pode presumir a igualdade da partilha para fins de dispensa de tributos de transmissão.
1. O Caso Concreto: O “Salto” entre a União Estável e a Extinção de Condomínio
A dinâmica fática do caso desenvolveu-se em duas etapas processuais distintas:
- Ação de Reconhecimento e Dissolução de União Estável: O varão obteve sentença transitada em julgado reconhecendo a união estável e declarando seu direito à meação (50%) dos bens adquiridos na constância da convivência. As matrículas dos imóveis, contudo, permaneciam registradas exclusivamente em nome da ex-companheira, com estado civil de “solteira”.
- Ação Posterior de Extinção de Condomínio / Alienação Judicial: As partes celebraram acordo judicial de partilha amigável nesses autos para extinguir a copropriedade.
Ao apresentar a registro o formal de partilha extraído da ação de extinção de condomínio, a Oficial de Registro de Imóveis emitiu nota devolutiva com dois óbices:
- Óbice 1: Necessidade de prévia inscrição do formal de partilha oriundo da ação de união estável para que o companheiro ingressasse formalmente no fólio real.
- Óbice 2: Necessidade de aditamento do formal de partilha para indicar expressamente o valor dos bens e esclarecer se a partilha foi igualitária ou se houve excesso de meação tributável (ITBI ou ITCMD).
2. Fundamentos da Decisão: Continuidade e Lógica Dominial
O acórdão fundamentou a manutenção da recusa registral em dois pilares essenciais:
A) Ofensa ao Princípio da Continuidade (Art. 237 da LRP)
Para que se possa registrar uma extinção de condomínio, é pressuposto lógico e inafastável que o condomínio exista juridicamente na matrícula do imóvel.
- Como os imóveis figuravam na tábua registral como pertencentes com exclusividade à ex-companheira (“solteira”), não havia condomínio registrado para ser extinto.
- A sentença que reconheceu a meação na dissolução da união estável opera eficácia material, mas precisa ter seu título formalizado e inscrito na matrícula para constituir a cotitularidade no plano do direito das coisas.
- Pular essa etapa significaria violar o art. 237 da Lei nº 6.015/1973 (“não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”).
B) Fiscalização de ITBI / ITCMD: Vedação à Presunção de Não Incidência
Nos termos do art. 289 da Lei nº 6.015/1973, incumbe aos oficiais de registro o dever de fiscalização rigorosa dos tributos incidentes sobre os atos praticados perante si.
- Partilha Igualitária: Não há incidência de imposto de transmissão inter vivos, pois a divisão reflete a mera declaração e consolidação da meação preexistente.
- Partilha Desigual (Excesso de Meação):
- Havendo pagamento de torna ou compensação financeira, o excesso qualifica-se como transmissão onerosa, gerando o ITBI municipal.
- Ausente contraprestação onerosa (mera liberalidade), o excesso configura doação, incidindo o ITCMD estadual.
No caso em apreço, o acordo homologado em juízo não indicou o valor econômico dos bens que compunham o monte comum. Sem a discriminação de valores, torna-se faticamente impossível ao registrador aferir se houve ou não simetria patrimonial. O oficial não pode presumir a igualdade e dispensar o recolhimento tributário sem elementos objetivos mínimos que respaldem tal conclusão.
| Exigência da Serventia Imobiliária | Fundamento Técnico Confirmado pelo CSMSP |
| Inscrição prévia da meação da união estável | Exigência do art. 237 da LRP (Continuidade); não é possível extinguir condomínio de quem não consta como coproprietário tabular. |
| Aditamento com atribuição de valores aos bens | Exigência do art. 289 da LRP (Fiscalização Fiscal); impossibilidade de presumir partilha igualitária e não incidência tributária no escuro. |
Conclusão e Teses de Julgamento
Teses de Julgamento (CSMSP):
- É inviável o registro de título translativo ou extintivo de cotitularidade se há necessidade de prévia inscrição de título anterior para regularização do trato sucessivo (continuidade do registro).
- O Oficial de Registro não pode presumir a igualdade da partilha e, por consequência, a não incidência de imposto de transmissão (ITBI ou ITCMD), sem elementos documentais mínimos que permitam verificar a equivalência das meações.
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Para fixar a inteligência jurídica deste precedente do CSMSP:
- Por que a ação de extinção de condomínio não pôde ser registrada diretamente na matrícula do imóvel onde a convivente constava como proprietária exclusiva?
- Resposta esperada: Porque, no plano do registro, o condomínio ainda não existia. Para preservar o princípio da continuidade (art. 237 da LRP), faz-se necessária a prévia inscrição do título judicial decorrente do reconhecimento e dissolução da união estável que declarou a meação do companheiro, inserindo-o no fólio real.
- Como a falta de atribuição de valor econômico aos bens no plano de partilha impede o trabalho do Oficial de Registro de Imóveis?
- Resposta esperada: Impede a verificação da simetria das cotas. Sem saber o valor de cada bem, o oficial não consegue checar se houve excesso de meação gratuito (fato gerador de ITCMD) ou oneroso (fato gerador de ITBI), não podendo presumir a isenção tributária sem dados objetivos, sob pena de responsabilidade solidária funcional.
- Qual é a diferença entre excesso de meação que gera cobrança de ITBI e excesso que gera cobrança de ITCMD na dissolução de união estável?
- Resposta esperada: Haverá incidência de ITBI quando o convivente que recebe patrimônio superior à sua cota ideal pagar reposição ou torna financeira ao outro (negócio oneroso). Haverá incidência de ITCMD quando o excesso for atribuído a título gratuito, configurando ato de liberalidade/doação entre as partes.
