A usucapião ordinária (art. 1.242 do Código Civil) exige, além da posse contínua, mansa e pacífica com ânimo de dono, a concorrência de dois elementos específicos: a boa-fé e o justo título. Historicamente, parte substancial da jurisprudência e da doutrina mais conservadora relutava em admitir documentos precários — como meros recibos ou notas de pagamento informais —, exigindo ao menos um contrato preliminar formalmente estruturado (compromisso irretratável de compra e venda).
Ao apreciar recurso oriundo do Tribunal de Justiça de Sergipe (TJSE), a Terceira Turma do STJ deu provimento ao apelo da possuidora, fixando que a exigência do justo título deve ser interpretada extensivamente em prol da função social da propriedade e do direito à moradia, abarcando o recibo de compra e venda dotado de clareza causal.
1. O Caso Concreto: Sete Anos de Moradia e um Recibo Quitado
A adquirente ingressou com ação de usucapião ordinária com base no art. 1.242 do Código Civil:
- Fatos: Demonstrou que adquiriu o imóvel de forma onerosa no ano de 2014, fixou nele a moradia de sua família e exerceu posse mansa, pacífica, contínua e sem qualquer oposição por mais de 7 anos.
- A Prova do Título: Instruiu a petição inicial com um recibo de compra e venda comprobatório da transação e do adimplemento do preço.
- O Entendimento do TJSE: O Tribunal estadual julgou a ação improcedente, assentando que o recibo de quitação/compra e venda, por sua precariedade formal, não poderia ser qualificado juridicamente como “justo título”, inviabilizando a via ordinária.
- A Reforma no STJ: O STJ cassou a decisão local, reconhecendo a aptidão probatória do recibo para estear a prescrição aquisitiva reduzida.
2. Razões de Decidir da Ministra Nancy Andrighi
O voto condutor desconstruiu a visão excessivamente rígida do conceito de justo título mediante três eixos fundamentais:
A) Natureza Declaratória da Ação e Função Social da Posse
A usucapião é modo originário de aquisição do domínio. A sentença proferida pelo magistrado não “cria” o direito de propriedade, mas apenas declara uma situação fática consolidada pelo decurso do tempo e pelo preenchimento das balizas legais. A interpretação das regras de aquisição originária deve privilegiar a tutela da moradia e a segurança jurídica de quem deu destinação social efetiva ao imóvel.
B) Interpretação Extensiva do Justo Título
O justo título não é — e nem poderia ser — um documento perfeito e acabado. Se o instrumento fosse formalmente perfeito e registrável, o adquirente registraria a escritura no Cartório de Imóveis ou ajuizaria ação de adjudicação compulsória.
- O justo título é, por definição doutrinária, o ato ou negócio jurídico abstratamente hábil a transferir o domínio, mas que deixa de produzir efeitos reais imediatos por conter algum vício formal ou defeito extrínseco (como falta de outorga por escritura pública, vício de representação ou aquisição a non domino).
- Exigir documento perfeito esvazia a própria finalidade da usucapião ordinária, tornando-a inútil e redundante frente a outros institutos de execução contratual.
C) A Força Probatória do Recibo de Compra e Venda
Ainda que não contenha a estrutura elaborada de um contrato bilíngue ou escritura pública, o recibo de compra e venda que identifique as partes, o imóvel e o valor pago com intenção translato-aquisitiva é suficiente para exteriorizar a vontade inequívoca de alienar e adquirir a propriedade.
- Esse recibo gera a presunção de boa-fé subjetiva do adquirente, permitindo-lhe usufruir da modalidade ordinária de usucapião.
| Visão Tradicional / Restritiva (TJSE) | Entendimento Fixado pelo STJ (REsp 2.215.421) |
| Exige contrato formal típico de promessa de compra e venda; recusa recibos simples. | Admite o recibo de compra e venda desde que evidencie a intenção inequívoca de transmissão onerosa. |
| Aproxima o justo título da higidez exigida para a adjudicação compulsória. | Compreende o justo título como instrumento formalmente imperfeito, cuja carência é sanada pelo tempo. |
| Rigorismo formal centrado no documento. | Hermenêutica teleológica centrada na moradia e na função social da propriedade. |
Conclusão e Tese de Julgamento
Tese de Julgamento (STJ – Terceira Turma, REsp 2.215.421):
- O recibo de compra e venda de imóvel pode ser considerado justo título para fins de reconhecimento da usucapião ordinária (art. 1.242 do Código Civil), desde que demonstre a manifestação inequívoca de vontade das partes na transmissão do bem.
- O conceito de justo título deve ser interpretado de forma ampla e finalística, não se restringindo a títulos formalmente perfeitos, sob pena de esvaziar a utilidade e a razão de ser da usucapião ordinária em face de outros remédios processuais, como a adjudicação compulsória.
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Para fixar a jurisprudência da Terceira Turma do STJ:
- Qual é a definição dogmática de “justo título” para fins de usucapião ordinária segundo a teoria civilista acolhida pelo STJ?
- Resposta esperada: Justo título é todo ato ou negócio jurídico que seria abstratamente idôneo para transferir o domínio de um bem, mas que não operou a transferência imediata no fólio real em virtude de algum defeito formal ou vício extrínseco (como falta de solenidade pública ou vício na legitimação do alienante).
- Por que, segundo a Ministra Nancy Andrighi, exigir um documento contratual perfeito para caracterizar justo título esvaziaria o instituto da usucapião ordinária?
- Resposta esperada: Porque, se o adquirente possuísse um contrato formalmente perfeito, irretratável e com quitação plena, ele não necessitaria da usucapião; bastaria buscar a outorga da escritura definitiva ou promover a ação de adjudicação compulsória (judicial ou extrajudicial). A usucapião ordinária existe exatamente para convalidar pelo tempo situações fáticas nascidas de títulos juridicamente incompletos ou imperfeitos.
- Quais são os requisitos cumulativos exigidos pelo caput do artigo 1.242 do Código Civil para a configuração da usucapião ordinária comum?
- Resposta esperada: Posse contínua e incontestada (mansa e pacífica), com animus domini, pelo lapso temporal de 10 anos, conjugada com a presença de justo título e boa-fé subjetiva.
