Em abril de 2026, o CSMSP havia decidido (Apelação Cível nº 1116276-20.2025.8.26.0100) que uma Carta de Sentença de adjudicação compulsória não poderia ingressar na tábua registral porque o réu da ação judicial figurava na cadeia apenas como procurador/intermediário, e não como proprietário na matrícula (infringindo o Princípio da Continuidade dos Arts. 195 e 237 da LRP).
Irresignado, o Espólio recorrente opôs Embargos de Declaração. Sustentou que o acórdão fora omisso ao “desconsiderar” que a procuração pública e o substabelecimento de poderes anexados comprovariam a regularidade da cadeia obrigacional e a sucessão de direitos. O CSMSP, contudo, rejeitou o recurso de forma categórica.
1. Procuração e Substabelecimento NÃO Garantem Continuidade Dominial
O ponto central da rejeição dos embargos repousa na distinção entre representação/mandato e transmissão do domínio imobiliário:
- Mero Mandato não Transfere Propriedade: A apresentação de procuração pública ou substabelecimento de poderes demonstra apenas que determinada pessoa recebeu poderes para atuar em nome de outra no plano obrigacional.
- Ausência de Registro de Compra e Venda: Esses instrumentos representativos não transferem o direito real de propriedade nem alteram a titularidade dominial inscrita no fólio real.
- A Falha na Ação Judicial: Se a ação de adjudicação compulsória foi movida contra o procurador/substabelecido em vez de ser proposta contra os proprietários tabulares inscritos na matrícula, a sentença judicial opera apenas inter partes. Ela não tem o condão de “quebrar” a propriedade dos legítimos donos que não participaram da lide, sob pena de violação ao devido processo legal e ao Princípio da Continuidade.
2. A Inadmissibilidade do Caráter Infringente na Dúvida Registral
O acórdão reforçou a disciplina processual dos Embargos de Declaração (Art. 1.022 do CPC) aplicável aos procedimentos correicionais e de dúvida imobiliária:
- Vedação à Rediscussão: Os embargos de declaração não se prestam a rejulgar a causa ou alterar os fundamentos do acórdão pelo simples inconformismo da parte com o resultado desfavorável.
- Obediência à Legalidade Estrita: O fólio real opera sob o império da legalidade estrita. O registrador e o Conselho não podem “flexibilizar” os requisitos de ordem pública da Lei de Registros Públicos sob o pretexto de “evitar o rigorismo registral estático”.
- Prequestionamento Temático: A relatora lembrou que o prequestionamento para acesso às instâncias superiores (STJ/STF) é temático e implícito, não exigindo que o acórdão cite nominalmente dezenas de números de artigos de lei formulados pela parte.
| Tese do Embargante (Particular) | Entendimento Fixado pelo CSMSP (2026) |
| Procurações e substabelecimentos provam a cadeia de direitos para fins de adjudicação. | Rejeitado. Procuração é reles mandato; não transfere domínio e não cumpre a continuidade (Arts. 195/237, LRP). |
| O acórdão incorreu em erro ao exigir rigidez do cartório em ação de natureza pessoal. | Rejeitado. A qualificação registral é pautada na legalidade estrita; o título judicial não tem ingresso automático. |
| Os embargos devem ser acolhidos para prequestionar artigos de lei. | Rejeitado. O prequestionamento é temático, bastando que a matéria de direito tenha sido debatida. |
Conclusão e Tese do Julgamento
Tese de Julgamento (CSMSP 2026):
- A procuração pública e o substabelecimento de poderes não possuem aptidão para transferir a propriedade imobiliária ou legitimar a cadeia dominial para fins de registro definitivo de adjudicação compulsória.
- Ausentes omissão, contradição ou erro material, são impertinentes os embargos de declaração que buscam unicamente atribuir efeito infringente ao julgado para afastar os princípios da continuidade e da legalidade estrita.
💡 Revisão Rápida: Teste seus conhecimentos
Para fixar a inteligência deste acórdão do CSMSP de julho de 2026, responda:
- Por que o substabelecimento de uma procuração pública para venda de um imóvel não serve como elo de continuidade na matrícula para registrar uma adjudicação compulsória?
- Resposta esperada: Porque a procuração pública gera apenas representação/mandato no plano obrigacional, não transferindo a propriedade imobiliária. Para haver continuidade no registro de imóveis, o título deve derivar diretamente de quem consta como proprietário titular na matrícula.
- É possível utilizar Embargos de Declaração no procedimento de dúvida para forçar o registrador de imóveis a aceitar um título que viola a Lei de Registros Públicos?
- Resposta esperada: Não. Os embargos de declaração destinam-se exclusivamente a sanar omissão, contradição, obscuridade ou erro material (Art. 1.022, CPC), sendo vedado o seu uso com caráter infringente para reformar a decisão e flexibilizar normas cogentes de ordem pública do fólio real.
- Como funciona o chamado “prequestionamento temático” confirmado pelo STJ e aplicado pelo CSMSP neste acórdão?
- Resposta esperada: O prequestionamento temático significa que não é necessário que o julgador mencione expressamente o número de cada artigo de lei indicado pela parte, bastando que a tese jurídica central/tema tenha sido fundamentadamente analisada e debatida na decisão.
