É comum que imóveis situados em zonas limítrofes entre duas circunscrições imobiliárias acabem com matrículas abertas em ambos os cartórios. No caso em tela, o Shopping Center Mooca e outros incorporadores buscaram o cancelamento da matrícula no 7º Registro de Imóveis da Capital, alegando que ferramentas modernas de geoprocessamento (como o GeoSampa) provariam que o imóvel está 100% dentro da área do 6º Registro de Imóveis.
No entanto, a Corregedoria manteve o indeferimento do pedido, deixando claro que a “verdade tecnológica” atual não apaga a regularidade formal do passado.
1. Vício Extrínseco vs. Vício Intrínseco (Art. 214 da LRP)
A espinha dorsal desta decisão é a interpretação do Artigo 214 da Lei de Registros Públicos. O cancelamento administrativo de um registro é uma medida excepcional e restrita.
- Vício Extrínseco (Administrativo): É a nulidade de pleno direito que atinge o assento em si. Ocorre quando o registrador deixa de observar formalidades essenciais da inscrição.
- Vício Intrínseco (Judicial): É a nulidade que reside no título causal (o contrato, a escritura, o negócio jurídico) ou em questões fáticas complexas, como a localização exata de uma divisa histórica.
“O registro não pode ser cancelado por nulidade do título, salvo em processo contencioso… a indagação da nulidade do registro deve ficar restrita aos defeitos formais do assento” — Narciso Orlandi Neto.
2. A Guerra dos Mapas: Quando a Tecnologia não basta
A Corregedoria pontuou que, na época da abertura das matrículas, os Oficiais basearam-se nos mapas oficiais então disponíveis. Se o procedimento seguiu a planta da Zona Industrial do Parque da Mooca arquivada no cartório na época, não houve erro formal do registrador.
Como há divergência entre os próprios mapas atuais e os históricos, a questão deixa de ser puramente formal e passa a exigir dilação probatória (perícias, análise de legislação municipal de divisas), o que é vedado na esfera administrativa.
3. Segurança Jurídica e Continuidade
Uma matrícula aberta regularmente produz efeitos contra terceiros e gera segurança jurídica. O cancelamento abrupto de um assento que seguiu os trâmites legais da época feriria o princípio da continuidade e a confiança nos registros públicos.
Para os recorrentes, a solução agora é a via jurisdicional (Art. 216 e 233, I, da LRP), onde um juiz, em processo contencioso e com ampla defesa, poderá declarar qual das matrículas deve prevalecer após perícia técnica definitiva.
Revisão Rápida: Teste seus conhecimentos
Para fixar o entendimento deste julgado, responda:
- Por que o uso do GeoSampa não foi suficiente para cancelar a matrícula administrativamente?
- Resposta esperada: Porque a validade do registro administrativo é aferida com base nos documentos e normas vigentes no momento da sua prática. Se o Oficial seguiu os mapas oficiais da época, o ato é formalmente perfeito, e qualquer divergência fática posterior exige dilação probatória judicial.
- Qual a diferença prática entre os fundamentos dos Artigos 214 e 216 da LRP para o cancelamento de registros?
- Resposta esperada: O Art. 214 trata de nulidades de pleno direito (vícios extrínsecos/formais do registro) que podem ser reconhecidas de ofício ou administrativamente. O Art. 216 trata de nulidades do título ou do direito em si (vícios intrínsecos), que exigem processo judicial contencioso.
- O que caracteriza um “vício extrínseco” segundo a tese deste julgamento?
- Resposta esperada: É o defeito formal do assento ligado à inobservância de formalidades essenciais da inscrição, que pode ser verificado sem a necessidade de analisar elementos externos ou o mérito do negócio jurídico.
