Recentemente, a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (CGJSP), no julgamento do Recurso Administrativo 1003424-86.2022.8.26.0123, reafirmou uma premissa básica, mas frequentemente negligenciada: na via administrativa, a posse e os contratos particulares não registrados não conferem legitimidade para pleitear o cancelamento de matrículas de terceiros.
A decisão, relatada pela Corregedora-Geral Silvia Rocha, destaca que o sistema registral brasileiro prioriza a segurança jurídica baseada no que consta efetivamente no fólio real.
O Caso: Sobreposição de Áreas
Uma empresa administradora de bens ingressou com um pedido de providências visando o cancelamento de uma matrícula vizinha, alegando que esta sobrepunha a sua área. Contudo, ao analisar a matrícula da requerente, constatou-se que ela não figurava como proprietária, mas apenas como beneficiária de uma averbação premonitória e detentora de um instrumento particular de cessão de direitos não registrado.
Princípio da Inscrição vs. “Verdade Real”
A recorrente baseou sua defesa na “verdade real” e no exercício da posse. No entanto, o Tribunal reforçou que o Direito Registral rege-se pelo Princípio da Inscrição (Art. 1.245 do Código Civil).
- Sistema de Título e Modo: A propriedade imobiliária só se transmite com o registro do título translativo. Sem o registro, o comprador possui apenas um direito pessoal (obrigacional) contra o vendedor, mas não um direito real erga omnes.
- Continuidade: O registro deve respeitar uma cadeia ininterrupta de titularidades.
A Natureza da Averbação Premonitória (Art. 828, CPC)
Um ponto técnico importante da decisão foi a clarificação sobre a averbação premonitória.
“A averbação premonitória tem natureza meramente acautelatória. Ela serve para dar publicidade à existência de uma execução e evitar fraude, mas não transfere a propriedade nem constitui direito real de aquisição.”
Tese de Julgamento
A tese fixada pela CGJSP neste recurso deixa um alerta claro para advogados e gestores de patrimônio:
“A averbação premonitória e a celebração de instrumento particular de cessão de direitos não levados a registro não conferem direito real e, consequentemente, são insuficientes para atribuir legitimidade para requerer cancelamento ou retificação de matrícula de imóvel confinante.”
Conclusão
Para que se possa discutir a validade de uma matrícula vizinha administrativamente, é indispensável estar com a própria “casa em ordem” no fólio real. A via administrativa não é o local adequado para dilação probatória sobre posse ou validade de contratos particulares; para tais discussões, o caminho deve ser a via jurisdicional contenciosa.
