A transição entre o antigo regime de transcrições e o atual sistema de matrículas ainda gera gargalos na regularização imobiliária. No julgamento da Apelação Cível nº 1000014-21.2025.8.26.0315, o Conselho Superior da Magistratura (CSMSP) decidiu que a publicidade registrária não pode subsistir sem a devida individualização do bem, mantendo a negativa de registro de citação de ação real sobre imóvel precariamente descrito.
A decisão, relatada pela Corregedora Geral Silvia Rocha, estabelece balizas fundamentais para a atuação de advogados em ações de servidão e desapropriação.
1. O Conflito: Publicidade vs. Especialidade Objetiva
A recorrente buscava o registro (ou averbação) de um mandado judicial de citação em ação de constituição de servidão administrativa para dutos de gás. O título foi apresentado para ingresso em uma transcrição de 1973, que continha cinco imóveis distintos descritos apenas em partes ideais e sem divisas precisas.
O argumento central da recorrente era de que o ato possuía natureza meramente publicitária (Art. 167, I, 21, LRP), visando apenas prevenir terceiros sobre a litigiosidade do bem, o que dispensaria o rigor da abertura de matrícula e retificação de área.
O Entendimento do Tribunal
O CSMSP rejeitou a tese, fundamentando que:
- A publicidade registrária não é genérica; ela deve estar adstrita a um imóvel específico e inconfundível.
- O imóvel deve ser um “corpo certo”, representado como individualidade autônoma perante o fólio real.
- A precariedade da descrição na transcrição impedia saber qual dos cinco imóveis — ou qual parte ideal — seria efetivamente atingida pelos dutos de gás.
2. A Transição Regimental (Lei nº 6.015/73)
A decisão destaca o impacto das normas vigentes na transição de sistemas:
| Regra Geral | Exceção (Art. 176, §18, LRP) | Óbice Insuperável |
| Todo ato (registro ou averbação) exige abertura de matrícula (Lei nº 14.382/22). | Admite-se averbação na margem da transcrição se esta não preencher requisitos para matrícula. | A falta de especialidade objetiva impede até mesmo a averbação excepcional. |
3. Lições para a Prática Advocatícia
A origem judicial de um título não desonera o oficial de realizar a sua qualificação negativa caso este afronte princípios registrais.
Neste julgado, o CSM reforçou que a retificação de área é medida imprescindível sempre que a descrição original inviabilizar a localização geográfica do ônus que se pretende registrar. Sem o “encaixe” preciso da servidão no perímetro do terreno, o registro causaria insegurança jurídica, podendo afetar áreas de terceiros estranhos à lide.
Conclusão
A tese fixada é clara: a especialidade objetiva é pressuposto para a eficácia da própria publicidade. Para o registrador e para o Poder Judiciário, a segurança do sistema de registros públicos prevalece sobre a conveniência de publicização de demandas quando o objeto imobiliário é incerto.
