Na rotina das holdings patrimoniais e sociedades empresárias, é praxe societária integralizar o capital social com imóveis pelo valor constante na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda (IRPF), prerrogativa expressamente autorizada pelo Artigo 23 da Lei nº 9.249/1995.
Muitos registradores, todavia, invocavam de forma equivocada o Tema 796 do STF (RE 796.376/SC) para cobrar ITBI sobre a diferença entre o valor histórico declarado e o “Valor Venal de Referência” municipal. Ao julgar o caso de Tupi Paulista/SP, o CSMSP deu provimento à apelação do contribuinte e fixou limites claros à atuação fiscalizadora das serventias prediais.
1. O Caso Concreto: O Entrave do Valor Venal de Referência
O sócio pretendia aumentar o capital de sua sociedade mediante conferência de três imóveis, declarando os valores fiscais históricos de seu imposto de renda (ex: R$ 17.952,63; R$ 21.543,16 e R$ 116.588,04).
- A Postura do Fisco: O Município de Tupi Paulista analisou o pedido e expediu a certidão formal reconhecendo a imunidade tributária do ITBI (Art. 156, § 2º, I, CF).
- O Óbice do Registrador: O Oficial de Registro de Imóveis barrou o registro, apontando que o valor venal de referência da Prefeitura para aqueles mesmos bens era muito superior (R$ 185 mil, R$ 576 mil e R$ 2 milhões). Exigiu o recolhimento do ITBI sobre a “diferença excedente”, fundamentando sua exigência no Tema 796 do STF.
2. A Distinção Essencial do Tema 796 do STF (Distinguishing)
O relator, Desembargador Francisco Loureiro, esclareceu o erro comum de interpretação do precedente do STF:
- O que decidiu o Tema 796 do STF: O STF fixou que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social integralizado quando essa diferença é destinada à formação de reserva de capital (ágio na emissão de quotas/ações).
- A Diferença no Caso Concreto: Todos os imóveis foram integralmente vertidos para a subscrição e integralização do capital social, sem qualquer destinação a reservas de capital. A divergência existia unicamente entre o valor do IRPF e a avaliação fiscal unilateral do Município.
3. Os Limites da Função Fiscalizatória do Registrador (STJ – Tema 1.113)
O CSMSP traçou a linha divisória entre a fiscalização legítima do cartório e a usurpação da competência do auditor fiscal:
A) Existência do Recolhimento vs. Quantum Debeatur
O dever de fiscalização imposto ao registrador pelo Art. 289 da Lei nº 6.015/1973 e Art. 134, VI, do CTN restringe-se a verificar a existência do pagamento ou da declaração formal de imunidade/isenção. O controle do montante (quantum debeatur) ou a exatidão da base de cálculo foge à atribuição extrajudicial, salvo se houver flagrante e grosseira fraude.
B) Ilegalidade do Valor Venal de Referência Arbitrado
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema nº 1.113 (REsp 1.937.821/SP), pacificou que:
- O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade condizente com o mercado.
- O Fisco municipal não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valores de referência unilaterais.
- Para afastar o valor declarado, o Município deve instaurar procedimento administrativo fiscal individual (Art. 148 do CTN).
Se o Município concedeu a certidão de imunidade, o registrador de imóveis não pode atuar como um “superfisco” para cobrar tributo que o próprio ente tributante declarou não incidente.
| Papel do Registrador | O que o Oficial NÃO pode fazer | O que o Oficial DEVE fazer |
| Fiscalização Tributária | Exigir ITBI sobre diferença de valor venal de referência após certidão de imunidade. | Registrar o título à vista da declaração de imunidade expedida pelo Município. |
| Cautela Institucional | Reter o título e abrir processo de dúvida fiscal. | Efetuar o registro e, se entender prudente, comunicar a Prefeitura sobre a divergência para que ela decida se abre processo fiscal. |
Conclusão e Tese de Julgamento
Tese de Julgamento (CSMSP):
“A fiscalização do ITBI por Registradores limita-se à existência do recolhimento do tributo, sendo descabido controle sobre o valor recolhido, especialmente quando ausente flagrante irregularidade e diante de situações de incerteza jurídica quanto à exigibilidade do tributo.”
💡 Revisão Rápida: Teste seus conhecimentos
Para fixar as diferenças práticas entre os precedentes do CSMSP sobre ITBI:
- Quando é que o Tema 796 do STF autoriza a cobrança de ITBI na integralização de capital?
- Resposta esperada: Apenas quando o valor do imóvel avaliado for superior ao capital social subscrito e o valor excedente for destinado à formação de reserva de capital (ágio), hipótese que não goza de imunidade tributária.
- Caso o Oficial de Registro desconfie que os imóveis foram integralizados por valor muito abaixo do mercado, qual a conduta funcional correta a ser adotada?
- Resposta esperada: O Oficial deve efetivar o registro do título e, por dever de cautela, oficiar à Prefeitura Municipal informando a discrepância de valores para que a autoridade tributária, se assim entender, instaure o processo fiscal próprio do Art. 148 do CTN.
