O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou recentemente um entendimento que impacta diretamente o bolso de compradores e a segurança de loteadoras: a possibilidade de cobrar taxa de ocupação em lote não edificado. Sob as regras da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), o tribunal definiu que a ausência de construção no terreno não impede a cobrança da taxa de fruição quando o comprador desiste do negócio.
O que mudou com a Lei do Distrato?
Antes da Lei 13.786/2018, havia uma forte discussão nos tribunais. Muitos juízes entendiam que, se não havia uma casa construída (edificação), o comprador não estava “fruindo” do bem, logo, não deveria pagar taxa de ocupação.
Contudo, com a nova legislação, o cenário mudou. A decisão do STJ reforça que a lei deve ser aplicada de forma literal para contratos assinados após sua vigência.
Pontos principais da decisão:
- Multa por desistência: A retenção de valores a título de cláusula penal é permitida dentro dos limites legais.
- Taxa de ocupação (fruição): É devida mesmo em lotes vazios, pois a posse direta do imóvel é transferida ao comprador no ato da assinatura.
- Equilíbrio contratual: A taxa visa indenizar a loteadora pelo tempo em que o imóvel ficou indisponível para venda a terceiros.
Fruição em lote vazio: Entenda a lógica
A grande dúvida de muitos clientes é: “Como vou pagar por ocupar algo que só tem terra?”.
O STJ entendeu que a disponibilidade do bem é o fator determinante. A partir do momento em que o comprador tem a posse do lote, ele detém o poder de uso, seja para cercar, limpar ou iniciar uma obra. Essa disponibilidade impede a loteadora de comercializar a unidade, justificando a indenização.
Importante: Essa regra vale para contratos regidos pela Lei 13.786/2018. Para contratos antigos, a jurisprudência costuma ser mais favorável ao consumidor no que tange à taxa de fruição.
Conclusão: Segurança para o mercado
Essa decisão traz previsibilidade jurídica. Para as loteadoras, garante a manutenção do fluxo de caixa e a indenização por rescisões imotivadas. Para os compradores, acende um alerta sobre os custos de desistir de um investimento imobiliário sem um planejamento adequado.
