O registro de um loteamento é muito mais do que um ato administrativo; é um ato de disposição do domínio imobiliário. Recentemente, o CSMSP manteve a negativa de registro do loteamento “Jardim Olho D’Água” em Americana/SP devido a uma averbação (Av. 12) que determinava que o imóvel deveria ser levado à colação em um processo de inventário.
Para o Tribunal, essa anotação judicial não é mera “notícia”, mas sim uma ordem de indisponibilidade sob condição resolutiva.
1. O Conflito: Liberdade de Loteamento vs. Trava Judicial
A empresa recorrente argumentava que a colação deveria recair sobre o valor do imóvel, e não sobre o bem em si, alegando que o herdeiro teria patrimônio suficiente para garantir a partilha. Contudo, o sistema de Registros Públicos opera sob regras de legalidade estrita.
A Natureza da “Dúvida” Administrativa
O Tribunal esclareceu que a via administrativa (procedimento de dúvida) é limitada:
- Verificação de Negativa: Serve apenas para conferir se o oficial agiu certo ao negar um registro.
- Impossibilidade de Cancelamento: O Conselho não pode determinar o cancelamento de uma averbação positiva já feita por ordem de outro juiz (neste caso, da Vara de Família).
- Via Adequada: Para retirar a trava da colação, a parte deve buscar o juízo que expediu a ordem ou utilizar embargos de terceiro, e não o procedimento administrativo no cartório.
2. A Função Protetiva do Registro Especial de Loteamento
Um ponto alto do acórdão foi a diferenciação entre o registro comum e o registro especial de loteamento (Lei 6.766/79). No loteamento, agrega-se ao registrador uma função social protetiva.
| Foco da Qualificação Registral | Objetivo Jurídico |
| Liquidez do Domínio | Garantir que quem vende é o dono pleno e sem amarras judiciais. |
| Segurança do Negócio | Evitar que futuros compradores de lotes percam suas casas em disputas de herança. |
| Tutela de Terceiros | Mitigar o risco de danos a adquirentes de boa-fé. |
3. Loteamento como Ato de Disposição
O relator destacou que lotear é parcelar a faculdade de dispor do bem. Se existe uma ordem judicial de indisponibilidade (ainda que disfarçada sob o nome de “condição de colação”), o proprietário perde, temporariamente, o poder jurídico de dispor do imóvel em partes.
Sem o cancelamento prévio dessa averbação ou uma autorização específica do juízo do inventário, o oficial de registro está proibido de abrir as novas matrículas dos lotes.
Conclusão: Segurança antes da Celeridade
A decisão reforça que “anotações de cautela” na matrícula não são meros detalhes. Para quem atua com regularização imobiliária, o recado é claro: pendências em processos de inventário que envolvam os bens do loteador são óbices fatais ao registro do empreendimento. O registrador tem o dever legal de barrar o título para evitar que a insegurança da propriedade se multiplique entre centenas de futuros compradores.
