Uma decisão recente da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (Recurso Administrativo 1025303-19.2025.8.26.0100) reafirmou a força do regime de afetação na incorporação imobiliária. A controvérsia girava em torno de um pedido inusitado: a proprietária do terreno queria retificar o registro para que o patrimônio de afetação incidisse apenas sobre as acessões (as construções), excluindo o solo.
O Tribunal foi enfático ao negar o pedido, consolidando que o terreno é parte indissociável da garantia.
O que é o Patrimônio de Afetação?
Instituído pela Lei 10.931/2004 (que alterou a Lei 4.591/64), esse regime cria uma “blindagem” sobre o empreendimento. Os bens e direitos vinculados à obra não se confundem com o patrimônio geral da incorporadora, garantindo que os recursos daquela obra sejam usados exclusivamente para a sua conclusão.
A tentativa de limitar a garantia
No caso julgado, a proprietária alegava que a incorporadora não tinha poderes para afetar o terreno, apenas as obras. No entanto, o entendimento fixado pela Corregedoria seguiu a letra fria da lei:
- Indissociabilidade: O Art. 31-A da Lei 4.591/64 estabelece que o terreno e as acessões constituem o patrimônio de afetação. Não há previsão legal para separar o “corpo” (obra) do “chão” (terreno).
- Mandato e Poderes: Se a proprietária outorgou procuração com poderes para a incorporadora promover o empreendimento, a constituição da afetação é considerada um ato inerente a esse poder.
- Proteção do Adquirente: O regime visa proteger a economia popular e os compradores de boa-fé. Retirar o terreno da afetação esvaziaria a garantia em caso de falência da incorporadora.
Por que a via administrativa não aceitou a tese de fraude?
A proprietária também alegou ter sido vítima de fraude e abandono de obras. Contudo, o sistema registral opera sob o princípio da legalidade estrita e especialidade.
| Esfera Administrativa (Cartório/Corregedoria) | Esfera Jurisdicional (Juiz de Direito) |
| Analisa o título e o cumprimento da lei registral. | Analisa produção de provas, perícias e dolo. |
| Não pode anular registros por suposta fraude fática. | Competente para declarar nulidade de contratos e fraudes. |
| Foco na segurança do fólio real. | Foco na resolução de conflitos entre as partes. |
Conclusão: Segurança Jurídica em Primeiro Lugar
A decisão impede que o patrimônio de afetação seja “fatiado” ao gosto das partes. Para o mercado imobiliário, isso representa uma vitória da segurança jurídica, mantendo a integridade da garantia que sustenta a confiança de milhares de adquirentes de unidades na planta.
