A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou entendimento relevante sobre a prescrição decenal na restituição da comissão de corretagem em casos de atraso na entrega de imóvel adquirido em regime de incorporação imobiliária.
A decisão foi proferida no REsp 1.897.867-CE (Tema 1099), de relatoria do ministro Humberto Martins, em 13/08/2025, e traz segurança jurídica para consumidores e incorporadoras.
O que estava em discussão
A controvérsia girava em torno do prazo prescricional aplicável à devolução da comissão de corretagem quando o contrato de promessa de compra e venda é desfeito por culpa da construtora/incorporadora, em razão do atraso na entrega da obra.
Pontos debatidos:
- Se o prazo seria trienal, como defendido no Tema 938/STJ, que trata de hipóteses de enriquecimento sem causa.
- Ou se seria decenal, nos termos do artigo 205 do Código Civil, em razão da origem contratual do pedido de restituição.
Entendimento do STJ
O STJ concluiu que:
- A devolução da comissão de corretagem, nessa hipótese, decorre de relação contratual, e não de enriquecimento sem causa.
- Portanto, aplica-se o prazo prescricional de 10 anos (art. 205, CC/2002).
- O prazo começa a correr a partir do momento em que o comprador tem ciência da recusa da incorporadora em devolver os valores pagos.
Esse entendimento se alinha à posição da Corte Especial, que já havia restringido o uso da prescrição trienal apenas para casos de enriquecimento sem causa sem origem contratual.
Impactos práticos da decisão
A decisão traz efeitos diretos para consumidores e empresas:
- Consumidores ganham mais tempo para exigir judicialmente a devolução de valores pagos em razão da resolução contratual.
- Construtoras e incorporadoras precisam rever estratégias jurídicas, pois o risco de ações de restituição se estende por até 10 anos.
- A medida reforça a importância de cláusulas claras nos contratos e da transparência nas negociações imobiliárias.
Conclusão
O julgamento do Tema 1099/STJ confirma que a restituição da comissão de corretagem, quando ligada à resolução do contrato por atraso na entrega do imóvel, segue o prazo prescricional decenal.
Essa interpretação privilegia a segurança jurídica e protege o consumidor diante do inadimplemento contratual, diferenciando-se de outras situações já analisadas pelo tribunal, como no Tema 938/STJ.
