A via administrativa da usucapião (instituída pelo Art. 216-A da Lei de Registros Públicos) foi criada para desburocratizar a regularização de imóveis, mas não para substituir o sistema tradicional de compra e venda. No julgamento da Apelação Cível nº 1066509-18.2022.8.26.0100, o CSMSP fixou limites rígidos, barrando um procedimento extrajudicial por entender que os requerentes tentavam burlar as exigências notariais, registrais e fiscais comuns da transmissão imobiliária.
O acórdão, relatado pelo Desembargador Fernando Antônio Torres Garcia, consolida a força das impugnações justificadas apresentadas pelos proprietários e cooperativas envolvidas.
1. O Caso Concreto: O impasse da BANCOOP e APCEF-COOP
Os requerentes possuíam um “Termo de Adesão e Compromisso” para a compra de um apartamento em São Paulo. Após quitarem o contrato e vencerem batalhas judiciais contra as cooperativas habitacionais para afastar cobranças de saldos residuais, eles obtiveram uma carta de sentença que determinava a outorga da escritura definitiva.
Contudo, depararam-se com um entrave de continuidade registral: o imóvel ainda estava em nome dos proprietários originários (terrenistas), que haviam prometido a área à cooperativa. Diante da demora na regularização dessa cadeia, os adquirentes tentaram “saltar” as etapas ingressando com o pedido de Usucapião Extrajudicial.
2. A “Burla” aos Requisitos Legais (Art. 13, § 2º, Provimento CNJ 65/2017)
A espinha dorsal da rejeição do pedido repousa na exigência normativa de que o requerente justifique detalhadamente qual é o óbice intransponível para a obtenção da escritura ordinária.
O objetivo do provimento é claro: evitar que a usucapião seja utilizada de má-fé para sonegar o recolhimento de impostos de transmissão (ITBI) ou para saltar irregularidades sanáveis na cadeia de propriedade.
O Óbice era Sanável
No curso do procedimento, constatou-se que a cooperativa havia providenciado a lavratura da escritura pública de venda e compra com os donos originários da terra. Ou seja, o elo que faltava para manter o Princípio da Continuidade foi sanado.
Uma vez que a via ordinária (escritura pública de transmissão) tornou-se plenamente viável, a usucapião perdeu o seu caráter de “último recurso” (ultima ratio).
3. O Impacto da Impugnação Fundamentada
A Lei de Registros Públicos estabelece que o Oficial de Registro de Imóveis deve avaliar a pertinência das impugnações apresentadas:
| Tipo de Impugnação | Conduta do Registrador | Consequência no Processo |
| Injustificada / Protelatória | Rejeitada de plano pelo Oficial. | O procedimento extrajudicial prossegue normalmente. |
| Justificada / Fundamentada | Acolhida pelo Oficial. | Extinção imediata do processo extrajudicial, remetendo as partes às vias ordinárias judiciais. |
No caso julgado, tanto os proprietários registrais quanto a cooperativa comprovaram que a transmissão comum era possível e que o pedido de usucapião gerava risco de prejuízo fiscal e registral. Diante da impugnação robusta, o encerramento do feito administrativo era impositivo.
Conclusão: A Usucapião é Medida Excepcional
A tese fixada pelo Conselho Superior da Magistratura manda um recado claro ao mercado imobiliário: se há contrato, quitação e possibilidade de regularizar a cadeia de transmissões por meio de escrituras, não cabe usucapião. O instituto não pode ser desvirtuado para sanar meras conveniências das partes ou para evitar o pagamento de custas e tributos devidos ao erário público.
