O procedimento de usucapião extrajudicial perante o Registro de Imóveis (art. 216-A da Lei nº 6.015/1973 c/c Provimento CNJ nº 149/2023) exige rigor na qualificação registral, mas sem desvirtuar as espécies de usucapião consagradas no direito material civil.
No julgamento da Apelação Cível nº 1012006-97.2025.8.26.0405, da Comarca de Osasco/SP, o CSMSP deu provimento ao recurso da requerente para restabelecer o curso do procedimento, após o Oficial interromper o expediente exigindo liame jurídico documental com os titulares tabulares.
1. O Caso Concreto: O Entrave do “Encadeamento de Títulos”
A interessada requereu o reconhecimento da usucapião extrajudicial com fundamento no artigo 1.238 do Código Civil (Usucapião Extraordinária), instruindo o pedido com ata notarial e documentos comprobatórios de posse prolongada com animus domini.
Contudo, já na fase final do procedimento administrativo:
- O Óbice Registral: O 1º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco interrompeu o expediente, sustentando que a requerente não havia demonstrado documentalmente de que forma sua posse se relacionava com a dos proprietários que constavam na matrícula do imóvel (ausência de encadeamento/justo título).
- A Sentença de 1º Grau: O Juízo Corregedor Permanente manteve a recusa e julgou a dúvida procedente.
2. A Retratação do Registrador e o Artigo 1.238 do Código Civil
Em grau recursal, o próprio Oficial reconheceu a falha procedimental da serventia, apontando que documentos anexos haviam sido inadvertidamente apartados da análise pelo cartório.
O Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Francisco Loureiro, enfatizou que a exigência era manifestamente descabida sob a ótica do Direito Material:
A) Distinção entre Usucapião Ordinária e Extraordinária
- Usucapião Ordinária (Art. 1.242, CC): Exige posse contínua por 10 anos (ou 5 anos com moradia/investimento), acompanhada de boa-fé e justo título (como um compromisso de compra e venda com falha formal ou cessão pretérita).
- Usucapião Extraordinária (Art. 1.238, CC): Exige apenas o lapso temporal de 15 anos (ou 10 anos em caso de moradia habitual/obras produtivas) com posse mansa, pacífica e ânimo de dono. Prescinde de justo título e independe de boa-fé.
B) Inexigibilidade de Relação Causal com o Titular Tabular
Exigir que o requerente demonstre elo negocial ou formal entre sua posse e o proprietário tabular é impor requisito típico da usucapião ordinária à espécie extraordinária. Por se tratar de modo originário de aquisição da propriedade, o usucapiente extraordinário pode ter ingressado no imóvel sem qualquer título ou relação com os antigos donos, bastando a consolidação fática incontestada pelo tempo previsto em lei.
| Modalidade de Usucapião | Exige Justo Título? | Relação Causal com a Matrícula? |
| Usucapião Ordinária (Art. 1.242, CC) | Sim, documento hábil com vício formal. | Exige nexo causal/transmissivo. |
| Usucapião Extraordinária (Art. 1.238, CC) | Não, independe de título ou boa-fé. | Desnecessário encadeamento causal de títulos. |
Conclusão e Tese de Julgamento
O provimento da apelação determinou o retorno imediato dos autos à serventia registral de Osasco para que o procedimento extrajudicial seja regularmente finalizado.
Tese de Julgamento (CSMSP):
- A usucapião extraordinária (art. 1.238 do Código Civil) prescinde de justo título.
- No procedimento extrajudicial de usucapião extraordinária, é incabível a interrupção do trâmite sob o argumento de ausência de demonstração da relação causal de títulos entre o possuidor e os titulares do domínio tabular.
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Para fixar a disciplina procedimental da usucapião no Registro de Imóveis:
- Se o requerente ingressa com pedido de usucapião extrajudicial com base no Art. 1.238 do Código Civil, o registrador de imóveis pode emitir nota de devolução exigindo contratos de gaveta anteriores?
- Resposta esperada: Não. A usucapião extraordinária opera independentemente de justo título ou boa-fé, sendo descabido exigir a juntada de contratos particulares ou instrumentos de cessão que demonstrem a relação negocial com o proprietário do fólio real.
- Qual é o efeito do próprio Oficial de Registro reconhecer erro técnico na triagem de documentos durante a fase recursal?
- Resposta esperada: O reconhecimento do equívoco funcional corrobora a improcedência dos óbices mantidos em primeiro grau, autorizando o Tribunal a dar provimento ao recurso para determinar a retomada do procedimento a partir do ponto em que foi indevidamente interrompido.
- Qual hipótese de usucapião extrajudicial exige a apresentação obrigatória de justo título acompanhado da ata notarial?
- Resposta esperada: A usucapião ordinária (Art. 1.242 do CC), na qual o requerente pretende usufruir do prazo reduzido de prescrição aquisitiva (10 anos, ou 5 anos na hipótese qualificada de moradia/investimento com aquisição onerosa cancelada posteriormente).
