Quando uma obra atrasa, o comprador lesado pode pedir a rescisão do contrato. Mas quem deve ser responsabilizado? Apenas a construtora? Ou a imobiliária que vendeu também? Em decisão recente (REsp 2.155.898-SP), o STJ analisou a responsabilidade da corretora de imóveis e da empresa de pagamentos (“pagadoria”) pelo atraso na entrega.
A Terceira Turma concluiu que nenhuma das duas responde pelo inadimplemento da construtora, pois elas pertencem a cadeias de fornecimento diferentes.
Cadeias de Fornecimento Separadas
A decisão, relatada pela Ministra Nancy Andrighi, baseou-se na interpretação dos artigos 7º e 25 do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Embora a lei preveja responsabilidade solidária de todos na cadeia de fornecimento, o STJ entendeu que, neste caso, existem relações jurídicas distintas:
- Cadeia da Incorporação: Formada pela construtora/incorporadora, responsável pela execução e entrega da obra.
- Cadeia da Intermediação: Formada pela corretora (que aproxima as partes) e pela “pagadoria” (que gerencia os pagamentos da corretagem).
Por que a Corretora não Responde (pelo Atraso)?
O serviço da corretora de imóveis é a intermediação (Art. 725 do Código Civil). A função dela é aproximar comprador e vendedor para que o negócio seja fechado.
Segundo o STJ, a corretora não interfere na execução da obra. O seu serviço (mediação) foi prestado e concluído no momento da venda. Ela só seria responsável pelo atraso se ficasse comprovado que:
- Houve falha na prestação do seu próprio serviço (corretagem); ou
- Ela estivesse diretamente envolvida no empreendimento, além da simples venda.
(Vale notar que o STJ ainda irá julgar de forma definitiva a responsabilidade de corretoras em casos de rescisão no Tema Repetitivo 1173).
E a Empresa de Pagamentos (“Pagadoria”)?
A situação da “pagadoria” é ainda mais distante. Essas empresas são, geralmente, contratadas pela corretora para facilitar a gestão financeira, como emitir boletos e repassar comissões aos corretores.
A responsabilidade dessa empresa limita-se estritamente à sua atividade financeira. Ela não tem qualquer relação com o contrato principal de construção e, portanto, não pode ser responsabilizada pelo atraso na entrega do imóvel.
