O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSMSP) negou provimento à Apelação Cível nº 1002027-69.2025.8.26.0322, confirmando a recusa do Oficial de Registro de Imóveis de Lins em registrar uma escritura pública de doação de 1992. A decisão reforça que a falta de comprovação formal do estado civil e do regime de bens dos doadores impede a abertura de nova matrícula para imóveis ainda sob o antigo regime de transcrição, priorizando a segurança jurídica do sistema registral.
O Caso: Pedido de Registro de Doação e Impossibilidade de Localizar Certidão
A interessada buscou o registro de uma Escritura Pública de Doação com Reserva de Usufruto Vitalício lavrada em 1992, cujo imóvel ainda estava vinculado a uma transcrição de 1958. O Oficial do Registro de Imóveis emitiu nota de devolução exigindo a certidão de casamento dos doadores, que figuravam no título como casados sob o regime de comunhão de bens, além de documentos pessoais da doadora. A requerente alegou a impossibilidade fática de cumprir a exigência, visto que os doadores já haviam falecido e buscas em cartórios resultaram negativas. Sustentou que o “estado de casados” constava em outros documentos públicos e na própria transcrição, o que deveria bastar por se tratar de negócio antigo dentro do mesmo núcleo familiar.
Explicação Conceitual: O que é o Procedimento de Dúvida Registral e sua Natureza Administrativa
O procedimento de dúvida registral é um mecanismo estritamente administrativo, previsto na Lei de Registros Públicos, que serve para que o Poder Judiciário avalie a legitimidade das exigências feitas pelo oficial de registro quando o cidadão não concorda com elas. Por ter natureza estritamente administrativa, esse procedimento possui limitações cruciais: ele não permite a dilação probatória, ou seja, a produção de novas provas complexas ou testemunhais, e tampouco serve para reconhecer situações de fato como se fossem de direito. Trata-se de uma análise técnica da legalidade e da suficiência dos documentos apresentados em face dos princípios registrais.
Análise do Pedido: A Essencialidade do Estado Civil e os Princípios da Continuidade e Especialidade Subjetiva
O Conselho Superior da Magistratura fundamentou que, nos termos do artigo 176, § 1º, inciso I, e do artigo 228 da Lei nº 6.015/1973, o primeiro ato de registro sobre imóvel sob o antigo regime de transcrição exige, obrigatoriamente, a abertura de matrícula própria. Para essa abertura, a qualificação completa das partes — incluindo o estado civil e o regime de bens — é requisito essencial e insubstituível, não podendo ser flexibilizada pelo parágrafo 17 do mesmo artigo, pois impacta diretamente a comunicação patrimonial e a disponibilidade do bem. A menção ao estado civil em certidões de óbito ou escrituras paralelas não supre a ausência do assento de casamento. Sob a ótica dos princípios da continuidade e da especialidade subjetiva, previstos nos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos, é indispensável o encadeamento perfeito e ininterrupto da cadeia dominial. Como o nome da esposa não constava na transcrição original de 1958, a falta do documento de casamento impede a comprovação jurídica de que ela era, de fato, a cônjuge proprietária, vedando o uso de presunções no sistema imobiliário.
Conclusão: As Vias Adequadas para a Regularização Patrimonial
O julgamento evidencia que o rigor formal do direito registral visa salvaguardar a segurança jurídica coletiva, não podendo ser mitigado por conveniências ou dificuldades particulares das partes. Diante da ausência ou perda do registro civil, a via administrativa da dúvida mostra-se inadequada para solucionar o impasse. A interessada deverá buscar a regularização por meio das vias ordinárias adequadas, como a ação judicial de suprimento ou retificação de registro civil (artigos 109 e 110 da Lei nº 6.015/1973), ou, se preenchidos os requisitos legais, pela via da usucapião para a obtenção do título de propriedade.
