1VRPSP – Dúvida: 1075645-34.2025.8.26.0100
Localidade: São Paulo Data de Julgamento: 27/06/2025 Data DJ: 02/07/2025
Unidade: 8
Relator: Renata Pinto Lima Zanetta
Jurisprudência: Indefinido
Lei: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 195
Lei: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 237
Especialidades: Registro de Imóveis
Registro de imóveis – dúvida registrária – escritura pública de venda e compra com cessões – negativa de registro. Princípio da continuidade registrária. Ausência de participação da compromissária compradora originária no título ou do prévio registro da cessão de direitos.
Resenha do blog:
Recente decisão da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo reacende o debate sobre a necessidade de respeito ao princípio da continuidade registral nos casos de cessão de direitos sobre imóveis. O caso envolve a tentativa de registro de uma escritura de compra e venda com cessões sucessivas, que foi negado pelo Oficial de Registro por ausência de regularização anterior no fólio real.
Caso Concreto:
A dúvida registrária surgiu quando o comprador tentou registrar uma escritura de compra e venda lavrada em 2003, com cadeia anterior de cessões não registradas. O título apontava que os direitos sobre o imóvel foram cedidos originalmente por uma empresa a outra pessoa física e sua esposa, e, em seguida, ao autor.
Entretanto, nenhuma dessas cessões intermediárias foi levada ao registro, o que violou a continuidade da cadeia dominial prevista na matrícula do imóvel.
A juíza entendeu que, mesmo com a lavratura da escritura pública, o título apresentado não respeitava a continuidade exigida pelos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), já que a compromissária originária (empresa) não constava como parte no título levado a registro e a cessão de seus direitos não foi formalizada em cartório.
Por que o Registro Foi Negado?
Entenda os principais fundamentos que levaram à manutenção do óbice:
- Princípio da continuidade: exige que o outorgante no novo título esteja previamente registrado como titular no cartório.
- Falta de registro da cessão originária: sem a comprovação formal da cessão de direitos da empresa, não há encadeamento lógico da titularidade.
- Violação da especialidade subjetiva: não é possível admitir o ingresso de um novo titular sem que a cadeia de transmissões esteja formalizada.
- Autonomia do registrador: o oficial tem competência legal para recusar títulos que não cumpram os requisitos legais (art. 28 da Lei nº 8.935/94).
Letra da Lei:
A decisão se apoia especialmente nos seguintes dispositivos da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73):
Art. 195 – O registro depende da prévia matrícula e do registro do título anterior para garantir a continuidade.
Art. 237 – Mesmo com matrícula já existente, o título precisa observar a sequência lógica dos registros anteriores.
A sentença citou jurisprudência consolidada do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, que reforça a obrigatoriedade da cadeia formal de titularidade, ainda que as cessões tenham sido mencionadas na escritura pública.
Conclusão:
Para quem lida com escrituras de compra e venda e cessões de direitos sobre imóveis, a lição é clara:
Não basta mencionar cessões em escritura pública. Se a cessão não foi registrada, ela não produz efeitos perante o Registro de Imóveis.
Essa decisão reforça a importância de regularizar todas as cessões anteriores antes de apresentar o título a registro, garantindo que todos os envolvidos na cadeia sucessória constem no título como partes, de forma a observar criteriosamente o princípio da continuidade, sob pena de indeferimento do registro.
Decisão na íntegra: https://www.kollemata.com.br/escritura-de-compra-e-venda-cessoes-sucessivas-continuidade-1-ab14e76.html
