Cindibilidade ou parcelaridade do título é a possibilidade jurídica de separar os negócios jurídicos contidos do título apresentado a registro. Isto significa dizer que o título pode ser aproveitado naquilo que é registrável – separando o fato não registrado do direito que está inscrito.
Há títulos que contém negócios jurídicos distintos, como um formal de partilha ou uma compra e venda que contém a indicação de mais de um imóvel a ser objeto de transmissão. Nesses casos é muito comum que um ou mais imóveis estejam pendentes de alguma regularização no registro (princípio da especialidade objetiva), que impede momentaneamente o acesso ao registro, mas que, porém, outro que já apto a registro, poderá ser inscrito sem dependência dos demais. Vale lembrar que a cindibilidade não se aplica à especialidade subjetiva.
É preciso fazer uma distinção da cindibilidade com o princípio da unitariedade matricial, que nos informa que cada imóvel contém um registro, logo, mesmo que no título contenha vários imóveis, cada um é único em relação a sua identificação no fólio real. Assim, a cindibilidade é utilizada para fazer essa separação de situações ou negócios jurídicos relacionados a esse imóvel único dentro do seu próprio registro.
Temos, portanto, o título em sentido formal, isto é, quanto aos dados registráveis, o que é possível ser inscrito, e que pode estar ou não coincidente com o fólio real, mas atende aos princípios registrais, inclusive o da legalidade. Pela cindibilidade, mesmo que o título contenha um fato não registrado, ele é aproveitado como está ou foi instrumentalizado.
Já o título em sentido material se refere ao conteúdo do título, ou seja, corresponde à causa da inscrição (do registro) – é a essência do negócio jurídico firmado entre as partes e que vai alterar o registro na sua substância – haverá, portanto, uma transmissão de direito de propriedade ou a constituição de um direito real a um terceiro.
É muito comum nos casos de aplicação da cindibilidade termos um título contendo um fato não inscrito e um registro sem a menção deste fato, isto porque, conforme já dissemos, o título é aproveitado na sua forma e na sua essência, mas não há modificação da especialidade objetiva, apenas se aproveita para a continuidade registral sem exigir que o fato seja inscrito naquele momento. Porém, quando o fato não inscrito informado no título é a essência do negócio jurídico que irá transmitir ou constituir o direito, a cindibilidade não pode ser aplicada.
O exemplo mais comum é o caso da construção não averbada. Se estamos diante de uma única unidade ou mesmo um prédio, mas que está sendo transmitido integralmente a uma ou a várias pessoas, há possibilidade da inscrição para transmissão apenas do terreno. Porém, no caso em que no título se transfere individualmente unidades de um prédio não averbado e sem a respectiva instituição do condomínio, é impossível o acesso ao registro, em decorrência dos princípios da especialidade objetiva e continuidade registral (averbação do prédio) e da unitaridade matricial (instituição do condomínio).
Por isso, a análise perfeita do que está informado no fólio real antes da instrumentalização do título é muito importante, porque há casos em que é possível a conclusão do negócio jurídico com a descrição conforme consta no registro, e isso impede a qualificação negativa em relação à especialidade objetiva – a cindibilidade não alcança, porém, o princípio da continuidade, pois que, se há um título anterior pendente de acesso ao fólio real, este deve ser registrado primeiro.
Assim, quando falamos de negócio – temos o negócio jurídico instrumentalizado num título, que tem o poder de transferir ou constituir um direito a outrem. Diferente do “negócio” em seu sentido da coisa objeto do registro. Na cindibilidade o segundo, é mitigado para acesso do primeiro. E isso não se confunde com o erro evidente de transposição de elemento do título (artigo 213, §1º, I, da LRP).
No erro evidente temos uma falha do registrador inscrição do título, que deveria constar no fólio real, como por exemplo, o direito de acrescer na reserva do usufruto. O direito está no título, mas não houve a sua transposição para o registro. Nesse caso, o interessado deve apresentar o título e comprovar o erro evidente, para a sua correção.
Quando temos a cindibilidade aplicada, é possível título e registro não estarem coincidentes, que é o caso do registro “afastando” a exigência de averbação de construção. Assim, temos um título que constará a descrição da edificação, mas no registro apenas o terreno. Por isso é que a cindibilidade deve ser requerida de forma expressa na prenotação do título (princípio da rogação), a fim de que o registrador seja resguardado de que foi cumprida a vontade da parte quanto à atualização do fato naquele momento – transmitindo a propriedade conforme a descrição registral.
A cindibilidade é sempre em prol do direito maior – o da propriedade – que poderá ser atacado pelo princípio da prioridade caso o interessado não conclua a inscrição no prazo da prenotação, em razão de depender de outras providências. Naquele momento é mais importante conceder ao interessado o direito e postergando a atualização do fólio real.
Devemos nos atentar que a cindibilidade é exceção, por isso, sempre que possível deve-se buscar trazer para o fólio real todos os fatos que alteram ou modificação a especialidade objetiva e, em certos casos previamente regularizar o registro antes da instrumentalização do negócio jurídico. Isto reflete um registro perfeito que espelha a verdade, trazendo a segurança jurídica para a sociedade.
Os critérios, portanto, para a aplicação do princípio da cindibilidade são: I) pluralidade de conteúdos num mesmo título; II) existência de títulos registráveis e irregistráveis; III) ausência de interdependência ou unidade do ato registrável em relação ao irregistrável; IV) requerimento expresso do interessado na prenotação do título.
Quando a especialidade objetiva é insanável, como o caso de registros que não contém o mínimo necessário para sua identificação, não há como aplicar o princípio da cindibilidade, inclusive em razão das regras contidas no artigo 440-AR do Provimento 149/CNJ, que impõe ao registrador na qualificação registral verificar se a matrícula é omissa em relação à caracterização do imóvel.
Assim decidiu o CGJSP nos Embargos Declaratórios: 1123608-09.2023.8.26.0100/50000:
Recurso administrativo. Retificação de área. Alterações que não decorrem de mero cálculo matemático. Ausência de trabalho tecnicamente pormenorizado. Área descrita na matrícula indicativa de um quadrilátero irregular, sem ângulos e nivelamento do imóvel. Retificação que importará em acréscimo de área. Exigência de apresentação de trabalho técnico de acordo com os parâmetros do ibape. Ofensa ao princípio da especialidade objetiva. Recurso improvido. Data de Julgamento: 06/03/2024 Data DJ: 08/03/2024. Relator: Francisco Loureiro.
Conclui-se que o princípio da cindibilidade, ou parcelaridade, revela-se como um mecanismo essencial para a dinâmica do Direito Imobiliário contemporâneo. Ao permitir a cisão entre negócios jurídicos distintos contidos em um mesmo título, o instituto prestigia o direito de propriedade e a prioridade registral, impedindo que irregularidades formais ou omissões acessórias paralisem a circulação jurídica de bens já aptos ao registro.
Contudo, sua aplicação não é absoluta. Como observado, a cindibilidade encontra limites intransponíveis nos princípios da continuidade e da especialidade objetiva quando esta atinge a própria essência do negócio. A mitigação das exigências deve ser sempre acompanhada do requerimento expresso do interessado, respeitando o princípio da rogação e garantindo que o registrador atue nos estritos limites da legalidade.
Em última análise, embora a cindibilidade ofereça uma via célere para a inscrição de direitos, o ideal de um fólio real que espelhe a verdade absoluta do imóvel permanece como norte. Portanto, a utilização deste princípio deve ser vista como uma solução excepcional e estratégica, voltada a harmonizar o rigor formal do sistema registral com as necessidades práticas da vida civil, sem jamais comprometer a segurança jurídica que fundamenta a atividade extrajudicial.
Autora:
Lídia Pedrosa Clemente Cavalier
Professora e Mentora. Especialista em Direito Imobiliário Extrajudial. Pós-Graduada em Direito Notarial e Registral. Mais de 27 anos de atuação do Direito Notarial e Registral.
