A qualificação de cartas de sentença extraídas de ações de adjudicação compulsória frequentemente esbarra em exigências formais quando há registros ou averbações de compromissos e cessões intermediárias na matrícula. Parte dos registradores imobiliários sustenta que a ausência dos cedentes anteriores na relação processual violaria o princípio da continuidade (arts. 195 e 237 da Lei nº 6.015/1973).
Ao reapreciar a matéria, o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo deu provimento à apelação da cessionária final para reformar a sentença de dúvida procedente e afastar o óbice registral. O órgão correcional assentou que o princípio da continuidade vincula a titularidade do domínio (propriedade) e não direitos reais de aquisição subjacentes, competindo figurar no polo passivo exclusivamente o titular do domínio.
1. A Situação Jurídica em Debate
A controvérsia decorre da apresentação de carta de sentença expedida em ação de adjudicação compulsória ajuizada pela adquirente final em face da empresa proprietária tabular:
- O Encadeamento na Matrícula: A proprietária tabular compromissou a venda do lote a uma pessoa jurídica intermediária. Esta, por averbação na matrícula, cedeu seus direitos aquisitivos em partes iguais a dois casais de adquirentes. Posteriormente, um desses casais cedeu sua respectiva fração contratual diretamente à autora da ação.
- A Nota Devolutiva do Oficial: O registrador imobiliário negou o registro da carta de sentença ao argumento de que a promissária compradora originária (cedente intermediária) deveria ter sido incluída no polo passivo da ação para compor litisconsórcio passivo necessário, reputando violada a continuidade registral.
- A Sentença de Primeiro Grau: O Juízo Corregedor Permanente manteve a nota devolutiva e julgou a dúvida procedente.
- A Posição do CSMSP: O Conselho reformou a decisão, assentando que o óbice é inexistente e autorizando o registro da adjudicação compulsória.
2. Fundamentos Jurídicos / Razões de Decidir
O voto condutor fundamentou a higidez do título judicial em premissas consolidadas no Direito Civil e no Direito Registral:
A) Natureza e Finalidade da Adjudicação Compulsória (Art. 501 do CPC e Art. 1.418 do CC)
A ação de adjudicação compulsória tem índole de tutela pessoal executiva indireta. Seu propósito específico é suprir a recusa ou inércia na outorga da escritura pública definitiva de compra e venda.
- A sentença proferida atua com eficácia substitutiva da declaração de vontade não emitida pelo titular do domínio (art. 501, CPC).
- Apenas o proprietário tabular detém a propriedade imobiliária e o correspondente poder de disposição jurídica para transmiti-la.
- Promissários compradores e cedentes anteriores figuram apenas como detentores de direitos reais de aquisição (art. 1.418, CC). Tendo transferido integralmente essa posição contratual, eles não têm obrigação residual de outorga de domínio e não podem transmitir propriedade que não ostentam.
B) Inexistência de Litisconsórcio Passivo Necessário (Art. 114 do CPC)
Nem o direito material e nem as regras processuais exigem a citação de todos os cedentes anteriores em litisconsórcio unitário necessário.
- Cabe ao cessionário final, como autor da demanda, comprovar o fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do CPC), a saber: a regularidade material de toda a cadeia de cessões e o pagamento integral do preço convencionado.
- Uma vez reconhecida a prova de quitação pelo magistrado na fase cognitiva, a sentença é plenamente válida e eficaz.
C) Princípio da Continuidade Restrito à Titularidade do Domínio (Arts. 195 e 237 da LRP)
O princípio da continuidade impõe que os atos translativos sucessivos guardem rigorosa correspondência subjetiva com a pessoa inscrita no fólio como alienante ou outorgante.
- O CSMSP pontuou expressamente que a continuidade registral exigida em lei diz respeito à cadeia dominial (propriedade), e não a todos os direitos obrigacionais ou aquisitivos periféricos anotados na tábua registral.
- Como a carta de sentença extrai o imóvel diretamente do patrimônio da proprietária tabular para o da adquirente final declarada judicialmente, o trato sucessivo da propriedade permanece perfeitamente íntegro.
Comparativo Didático: Qualificação Registral vs. Entendimento Consolidado
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- Por que o compromissário comprador originário que cedeu integralmente seus direitos não precisa ser réu na ação de adjudicação compulsória?
- Resposta esperada: Porque a adjudicação compulsória tem como escopo suprir a manifestação de vontade para a transferência da propriedade. Como o cedente anterior detinha apenas direito real de aquisição e já transferiu essa posição jurídica, ele não detém a propriedade imobiliária e não possui obrigação material de outorgar domínio.
- A presença de compromisso ou cessão de direitos averbada na matrícula quebra o princípio da continuidade se o registro for feito diretamente do proprietário tabular para o cessionário final?
- Resposta esperada: Não. O princípio da continuidade (arts. 195 e 237 da Lei nº 6.015/1973) vincula o trato sucessivo da propriedade e a disponibilidade do domínio. A transmissão do titular tabular para o adquirente reconhecido judicialmente atende à sequência da propriedade, sendo inexigível o encadeamento prévio de titularidades de direitos reais menores.
- Qual é o encargo probatório do cessionário final para que o juiz acolha a adjudicação compulsória promovida apenas contra o proprietário do imóvel?
Resposta esperada: O cessionário final deve comprovar de forma cabal a higidez documental e formal de todos os elos da cadeia sucessiva de cessões contratuais (desde o compromisso primitivo até o seu contrato), além da prova da quitação integral do preço ajustado.
