No julgamento da Apelação Cível nº 1116276-20.2025.8.26.0100, o CSMSP manteve a negativa de registro de uma carta de sentença de adjudicação compulsória. O motivo? A falta de correspondência subjetiva entre os réus da ação judicial e os proprietários que figuravam na matrícula do imóvel.
A decisão, relatada pela Corregedora Geral Silvia Rocha, reafirma que o registrador tem o dever de barrar títulos judiciais que afrontem os princípios estruturantes do sistema registral.
1. O Mito do Ingresso Automático do Título Judicial
Um erro comum na advocacia é acreditar que a origem judicial de um título (como uma carta de sentença ou mandado) isenta o documento do exame de legalidade pelo Oficial.
- Autonomia do Oficial: O registrador deve submeter títulos judiciais à qualificação técnica, conforme o item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço e o Art. 28 da Lei 8.935/94.
- Limites da Coisa Julgada: A eficácia de uma sentença opera inter partes. Ela não pode ser usada para transferir a propriedade de terceiros que não integraram a lide (Art. 506, CPC).
- Natureza da Aquisição: A adjudicação compulsória é uma forma de aquisição derivada de propriedade, o que exige o respeito absoluto à corrente de transmissões anteriores.
2. O Princípio da Continuidade (Arts. 195 e 237, LRP)
O Princípio da Continuidade determina que cada assento deve se apoiar no anterior, formando uma corrente ininterrupta de titularidades.
No caso em questão, o imóvel estava registrado em nome de diversas pessoas (como Francisco Dragone, Guerino e outros), mas a ação de adjudicação foi movida contra Paulo Cesar de Lima Teles.
- O Erro de Paulo Cesar: Embora Paulo Cesar tivesse uma procuração pública para vender o imóvel, ele nunca foi o proprietário no fólio real.
- Consequência: Como Paulo Cesar não era o dono, a sentença proferida contra ele não tem o condão de “quebrar” a propriedade dos titulares legítimos que constam na transcrição.
3. Súmula 239 do STJ vs. Qualificação Registral
A recorrente alegou que, nos termos da Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação não depende do registro do compromisso de compra e venda.
O Tribunal esclareceu que essa súmula garante o direito do comprador de processar o vendedor, mas não afasta as normas de ordem pública do registro imobiliário. Ou seja: a sentença pode até ser válida entre as partes, mas ela é ineficaz perante o registro se não houver o encadeamento correto de proprietários (continuidade).
Conclusão: Segurança Jurídica e Prudência
A decisão no processo nº 1116276-20.2025.8.26.0100 reforça que o Registro de Imóveis é o guardião da propriedade. O Oficial não está revisando o mérito da sentença judicial, mas sim protegendo o sistema contra inscrições que ferem o direito de terceiros e a lógica da cadeia dominial.
